滞納する前に
きちんと計画をたてて住宅ローンを組んだつもりでも給料カット、ボーナスカット、リストラ等で返済が困難になる場合が考えられます。
その場合、まずすべき事は住宅ローンを組んだ金融機関へ相談することです。滞納してしまってからではなく、滞納する前に相談に行くべきです。そして金融機関で「リスケジュール（リスケ）」の相談をしてください。リスケジュールとは現在組んでいる住宅ローンの借入条件を変更し、返済期間の延長や金利の減免をしてもらうことです。
また、全国銀行協会という機関では返済で困っている人を対象とした「カウンセリングサービス」を行っています。返済に困っている人の借入状況をお聞きして必要に応じて取引金融機関の窓口に仲介をしてくれます。
返済に困った場合、住宅を賃貸に出してその賃料で返済額を賄えばいいような気がしますが、民間金融機関の住宅ローンでは原則その方法は認められていません。住宅ローンは購入物件に契約者本人やその家族が居住することを前提に金利が優遇されており、これを守らないと契約違反になるからです。
一方、フラット35の場合は「住宅金融支援機構」が相談窓口となっており、入居後に所得の低下によって返済が困難になった場合には、一時的に住居を賃貸に出し、その賃料収入で返済を継続することが認められています。
期限の利益とは
住宅ローンを組む場合「期限の利益」という言葉を知っておいた方がよいと思います。これは期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいことです。つまり毎月返済を続けている限りはローンの一括返済を求められないという意味です。
「期限の利益の喪失」とは期限の利益が失われ、金融機関から住宅ローンの一括返済を迫られることを意味します。
抵当権とは
住宅ローンを契約するとき、金融機関は住宅に抵当権という担保を設定します。抵当権で住宅ローンの債権を保証しており、債務者がローンの返済不能になった場合には債権を保証会社に売ります。そのため保証会社は優先的に残債を回収できます。
滞納してしまったら
金融機関に相談したけれども返済期間の延長ができずに延滞してしまった場合、次のようになります。通常3か月の延滞で金融事故とみなされます。延滞して半年くらいで「期限の利益の喪失」として一括返済を請求されます。その後、保証会社が金融機関に対しローン残高の全額を支払います。（代位弁済）
そして保証会社は裁判所へ担保不動産の競売を申請します。ここまでが概ね延滞して1年位です。競売は強制的に住居を売却して、残債を回収するもので拒否することはできません。
ここで注意したいのが、競売にかけても落札価格はそれほど高額にならず、多額の借金が残ってしまうことがほとんどです。
「競売」と「任意売却」
ローンの支払いが困難になった場合には、競売以外に「任意売却」という方法もあります。任意売却は競売とは異なり、本人の希望よって住宅を売却する方法です。
任意売却する場合は金融機関と打ち合わせのうえ、不動産会社等に売却の仲介を依頼し市場で担保の不動産を売ってもらいます。上手くいけばローン残債金額以上で売れ、借金が無くなります。
競売の場合は落札金額がローン残債を下回ることがほとんどですので、家を失ったうえに多額の借金が残ってしまうことになります。
フラット35は賃貸にだすことが可能
前述もしましたが、事業ローンと比べ、マイホーム用の住宅ローンは金利が1.5％から2％程度優遇されています。自分や家族がその家に住むことが契約条件になっており、転勤で家を空けなければならない場合には、金融機関の承認を得て例外的に家を貸す場合もあります。
ただし、返済に行き詰ったという理由では民間住宅ローンは住宅を賃貸にだすことは認められていません。
フラット35では離職や収入減により返済が困難になった場合、返済期間の延長などを行い毎月の返済額を減らすことができます。また、一定期間だけ返済金額を下げて返済することもできます。ボーナス返済月の変更、ボーナス返済と毎月の返済額の内訳変更もできます。
これらの返済方法の変更メニューが公開されていますので困った際の金融機関との交渉がし易いと言えます。
更に大きな安心に繋がるのが、通常認められていない「返済困難を理由とする一時的な住宅賃貸」がフラット35では認められている点です。
多くの場合、行き詰った際に「任意売却」「競売」しか方法が無い中、住宅金融支援機構のフラット35は一定の条件のもとマイホームを一時的に賃貸住宅にして、家賃収入をローン返済に充てることができます。「賃料収入による返済継続」という選択肢が増えるのです。
住宅ローンの返済に困った時のまとめ
住宅ローンは長期間に渡る借入ですので、家計状況が変わり返済困難に陥った場合の選択肢も確認しておく必要があります。フラット３５は公的ローンであるため、返済困難時の選択肢が多いことを念頭におき、他の民間住宅ローンと比較することをお勧めします。
そして、返済が厳しくなってきたらなるべく早めに、融資の手続きを行った金融機関に相談するようにしましょう。
