住宅購入時の諸費用とは
住宅を購入する（建てる）際には建物本体価格の他に、各種の諸費用を支払う必要があります。諸費用とは、手数料や税金のことで、住宅ローンに含めることができるものと、できないものがあります。
新築マンション購入時の諸費用は本体価格の3～5％程、建売住宅や中古住宅の場合は6～8％程、注文住宅の場合は土地建物の合計額の10～12％程が諸費用の目安とされています。
住宅ローンに含めることができる諸費用
前述した諸費用は住宅ローン本体に組み込むことができる諸費用です。これらの諸費用をローンに組み入れる事で頭金の準備を少なくすることができますが、諸費用分にも金利を含めて返済していることも考慮に入れておきましょう。
- 売買契約や建築請負契約、住宅ローンを借りる契約の際の印紙税
例えば、不動産売買契約（1000万円超、5000万円以下の場合）は印紙税1万円、工事請負契約（1000万円超、5000万円以下の場合）は印紙税1万円、金銭消費貸借契約（1000万円超、5000万円以下の場合）は印紙税2万円となります。 - 住宅ローンを借りる際の諸費用（融資事務手数料、住宅ローン保証料）
例えば「金融機関Aでは住宅ローン手数料3万円＋税と保証料一括で数十万円」「金融機関Bでは住宅ローン手数料 融資額×2％＋税と保証料無し」等です。 - 土地建物を登記するための諸費用（登録免許税、司法書士報酬）
マンションや建売住宅の場合は、購入時に一度の登記で済みます。注文住宅の場合は、土地購入時と建物完成時の2回登記が必要です。 - 火災保険料
保険会社が引受可能な期間である5年一括分の保険料を支払うのが一般的です。 - 土地や住宅を仲介してもらった場合の仲介手数料
物件の（3％＋6万円）＋税（物件価格が低い場合は計算が異なります） - 建築確認等の各種申請費用
建築確認書や、長期優良住宅認定のための申請費用、適合証明書申請費用などがかかる場合があります。 - 地盤調査費用、地盤改良費用、水道負担金、ホームインスペクション（住宅診断）費用
注文住宅で取得する土地によっては地盤調査・改良が必要であったり、水道負担金が発生する場合があります。また、中古住宅購入時にホームインスペクションという住宅検査費用がかかる場合があります。
住宅ローンに含めることが出来ない諸費用
入居後に支払う税金等の費用は住宅ローンに含めることが出来ない費用を以下にまとめます。
- 住宅の不動産取得税
土地・建物の税額（固定資産税評価額×3％ ※本来4％ですが2021年3月31日まで軽減）や、宅地の課税標準額（固定資産税評価額×1/2 ※2021年3月31日まで軽減）、さらに新築住宅に適用される税額の軽減により、不動産取得税がゼロになるケースも珍しくありません。 - 固定資産税・都市計画税
中古住宅を購入する場合は、日割りで按分して固定資産税・都市計画税を支払う場合があります。 - 引越し費用、新居のカーテン・家具・家電費用
住宅金融支援機構が調査した内容によりますと、新築住宅購入者の平均引越し費用は16.0万円。中古住宅を購入した場合は19.1万円となっております。また、家具や家電などの耐久消費財の平均購入額は、一戸建てを建築した場合は201.0万円、新築の建売住宅を購入した場合で105.1万円、新築の分譲マンションを購入した場合は85.9万円、中古住宅を購入した場合で71.1万円となっています。
これらは住宅購入時には無視できない位の大きな金額になりますので、資金にはある程度の余裕が必要と言えます。
諸費用ローンワイドとは
住宅購入時は、土地・建物・住宅ローンに含められる諸費用を計算して住宅ローンの借入をします。そして引越代や家具・家電については手持ち資金にて現金で支払うのが原則です。
しかしながら、どうしても引越代、家具・家電についてもローンを組みたいという場合は、諸費用ローンの中でも「ワイド」というローンがあります。通常の諸費用ローンと比べると金利は高めに設定されていますが、使い道は原則自由となっているため、引越代や家具、家電を揃えるために使用できます。
ただし、このローンは取扱いをしている金融機関が限られています。
まとめ
住宅購入時の諸費用は数百万円単位となり、諸費用までふくめて住宅ローンの借入は可能ですが、その分の金利も支払っているという意識を持つべきです。
そのため、自分の資金との兼ね合いで諸費用について検討することになります。
まず頭金を貯めて現金で支払うことが出来るかどうか、次に住宅ローンに組み込めるものはローンに含め、含められないもの（引越代、家具・家電）についてのみ現金で支払うことにするかどうか、最後に引越代・家具・家電については諸費用ローンワイドを利用するかどうか。
これらの選択肢を以上の順番にて検討する必要があります。
ただし、諸費用ローンワイドを利用する場合、年収に対する返済負担率の条件をクリアする必要がありますし、金利が高めの設定でもありますので慎重にご検討ください。
- 諸費用全てを現金で支払う
- 住宅ローンに組み込めるものはローンで、組み込めないもの（引越代、家具・家電）は現金で支払う
- 引越代、家具・家電についても現金ではなく「諸費用ローンワイド」を利用する
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