フラット35とは
「フラット35」は、公的ローンと民間ローンの中間的な要素を持つ全期間の長期固定金利型ローンで、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンです。
民間では扱いにくい長期固定金利の住宅ローンは、貸す側にリスクがあります。つまり長期間低い金利で固定した後で、金利が大きく上昇するとその差額を貸し手がかぶらないといけないのでリスクとなり、規模の小さい銀行では独自に取り扱うことが困難であります。
このため地方銀行や信金・信組は、変動金利や5年または10年固定金利型を銀行独自のローンで揃え、長期固定金利型についてはフラット35を導入し対応しています。
フラット35の最大の特徴は金利が固定型であることです。金利が何パーセントかは金融機関によって異なりますが、比較的低い金利であることは共通しています。
特に、ここ数年続く低金利の状況においては、長期の固定金利は魅力です。こうした低金利の状況下では、長期の固定金利型を選択する人は多くなっています。
また、対象となる住宅には基準が設けられており、耐震性や省エネ性などが一定の基準を満たすと当初の金利が引き下げられる【フラット35】Sもあります。
審査基準も、現在の住宅金融支援機構は、元々は住宅購入促進を支援する政府系金融機関であったことから、現在も年収面や勤続年数、自己資金の割合など民間金融機関に比べ、条件が緩和されている部分が多くあります。
フラット35はどこで借りられるかといえば、民間金融機関の都市銀行や地方銀行をはじめ、信用金庫や信託銀行などのほか、ネット銀行や【フラット35】を専門に扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関などで取り扱っています。
窓口や金利はさまざまですが、借りられる人の条件や住宅の条件などは一律で決められています。
Ａ.Ｂ.Ｉ株式会社が運営する「フラット35相談センター」では、住宅ローンと生命保険の知識を併せ持った経験豊かなコンサルタントが、住宅ローンに関する相談、審査、融資に至るまでのサポート、ならびに団信代替生命保険のご提案も行います。
人それぞれが思い描く住まいの夢を応援する。それが私たちの願いです。
フラット35の仕組み
フラット35は「証券化」というしくみを使って投資家から資金調達を行っています。このしくみは次のとおりです。
- 金融機関は、お客様に対して長期・固定金利の住宅ローン（フラット35）を実行します。
- 金融機関は、住宅ローンを融資すると同時に、当該住宅ローン債権を機構に譲渡します。
- 機構は、②により金融機関から譲渡された住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託します。
- 機構は、③により信託した住宅ローン債権を担保として、住宅金融支援機構債券※を発行します。
※この債券は住宅ローン債権を担保とした資産担保証券（MBS：Mortgage Backed Security）です。 - MBSを購入した投資家は代金を機構に支払います。
- 機構は、MBSの発行代金により、金融機関に対し、住宅ローン債権の買取代金を支払います。
- お客様は金融機関に、住宅ローンの元利金の返済をします。
（金融機関は機構から管理回収業務を受託しています。） - 金融機関はお客様からの返済金を機構へ引き渡します。
- 機構は、お客様からの返済金を元に、発行したMBSについて、投資家に対し元利払いを行います。
（住宅金融支援機構HP参照）
フラット35の借入条件
| 項 目 | 内 容 |
|---|---|
| 申込要件 |
|
| 勤続年数 | 問わない |
| 年収 | 定めていないが。下記返済比率以内であること |
| 返済比率 |
|
| 資金使途 | 申込みご本人またはご親族がお住まいになるための新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金、または住宅ローンお借換のための資金。 |
| 対象となる住宅 |
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| 融資金額 |
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| 融資期間 |
次のいずれか短い方であること（1年単位）
|
| 金利 |
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| 返済方法 | 元利均等返済毎月払いまたは元金均等返済毎月払い ※6ヶ月ごとのボーナス払い（お借入額の40％以内（1万円単位））も併用できます。 |
| 担保 | 融資対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第１順位の抵当権を設定 |
| 保証人 | なし |
| 団体信用生命保険 | 加入は任意 |
| 火災保険 | 返済終了まで火災保険に加入 |
| 保証料 | 不要 |
| 融資手数料 | 各金融機関によって異なる |
| 物件の審査 | 検査機関による検査が必要 |
フラット35 S とは
フラット35Sとは、【フラット35】をお申込みのお客様が、省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅を取得される場合に、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げる制度です。（2023年3月31日までの申込受付分に適用）
※土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）内で新築住宅を建設または購入する場合、フラット35sはご利用いただけません。
フラット35 S 金利Aプラン（当初10年間金利引き下げ）
・新築住宅
次表の（1）から（5）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅※ |
|---|---|
| 耐震性 | （2）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅 （3）免震構造建築物 |
| バリアフリー性 | （4）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅 （共同建て住宅の専用部分は等級3でも可） |
| 耐久性・可変性 | （5）長期優良住宅 |
※認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅を含みます。
・中古住宅
次表の（1）から（7）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 （2）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅※1 |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 （4）免震建築物 |
| バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （6）長期優良住宅（維持保全計画認定※2も含む。） （7）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要） |
※1 認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅については、令和4年度に改正の認定基準に適合し認定を受けたものに限ります。
※2 維持保全計画認定とは、増改築行為を伴わない優良な既存住宅の認定をいいます。
フラット35 S 金利Bプラン（当初5年間金利引き下げ）
・新築住宅
次表の（1）から（5）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 （2）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4または等級5の住宅 |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 |
| バリアフリー性 | （4）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （5）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要） |
・中古住宅
次表の（1）から（3）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
| 省エネルギー性 | （1）開口部遮熱 （2）外壁等断熱 |
|---|---|
| バリアフリー性 | （3）高齢者等配慮対策等級2以上の住宅 |
※中古住宅の【フラット35】S（金利Bプラン）は、「耐震性」および「耐久性・可変性」の基準はありません。
（住宅金融支援機構HP参照）
フラット35 リノベ
2016年10月より、中古住宅購入の時にリフォームが性能向上するものである場合には、「フラット35 リノベ」が使えるようになりました。
「フラット35 リノベ」は中古住宅を購入してリフォームする場合で、
・基準を満たす性能向上リフォームを行うこと
・中古住宅の維持保全に係る措置を行うこと
の条件を満たし、フラット35を利用する場合に、当初10年間金利が0.5％～0.25％引き下げられるという制度です。
＜この制度は2023年3月31日までの申込み受付分に適用＞
中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合、住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合のいずれでも利用することができます。
性能向上リフォームは次のような内容で、その性能向上の内容により、金利Aプランと金利Bプランがあります。
金利Aプランに該当すれば金利が当初10年間 0.5％引き下げ、金利Bプランに該当すれば当初5年間0.25%引き下げられます。
フラット35 リノベ 金利Aプラン
リフォーム工事後に次のいずれかの基準に適合しており、選択した基準に関する工事が行われた住宅であること。次表の(1)～(7)のうち、いずれか1つ以上を満たすリフォーム工事を行うこと。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 （2）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4の住宅(※1) |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 （4）免震建築物 |
| バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 （共同建て住宅の専用部分は等級3でも可） |
| 耐久性・可変性 | （6）長期優良住宅（維持保全計画認定※2も含む。） （7）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要） |
※1 認定艇炭素住宅および性能向上計画認定住宅については、令和4年度に改正の認定基準に適合し認定を受けたものに限ります。
※2 維持保全計画認定とは、増改築行為を伴わない優良な既存住宅の認定をいいます。
＊(1)(2)(3)(5)(7)の技術基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）に基づく住宅性能表示制度の性能等級と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても所定の物件検査に合格すれば、【フラット35】リノベ（金利Ａプラン）ご利用いただけます。
＊リフォーム工事前に宇部に住宅要件に適合している場合でもご利用いただけます。この場合、金利Ｂプランの表において、その住宅の要件の性能区分（省エネルギー性、耐震性など）に対応したリフォーム工事を行う必要があります。
フラット35 リノベ 金利Bプラン
次のいずれかのリフォーム工事（下表は工事の一例）が行われた住宅であること。次表のいずれかのリフォーム工事を行うこと。
| 省エネルギー性 | 断熱材の追加工事/断熱性の高い開口部への交換工事/高効率空調機・高効率給湯器・太陽光発電設備等の設置工事など |
|---|---|
| 耐震性 | 壁・筋かい等の設置工事など |
| バリアフリー性 | 手すりの設置工事/通路または出入口の幅員拡幅工事/バリアフリートイレまたは浴室への交換工事など |
| 耐久性・可変性 | 床材の交換工事/屋根・外壁の塗装・防水工事/天井・内壁等の壁紙等の交換工事など |
（住宅金融支援機構HP参照）
性能向上リフォームの事例をご紹介
| 省エネルギー性 |  夏涼しく冬暖かい住宅にリフォーム具体的な工事内容（例） ・断熱材を高性能なものに入れ替える ・窓を断熱性の高いものに交換する ・給湯器を性能の高いものに交換する |
|---|---|
| 耐震性 |  地震に強い住宅にリフォーム具体的な工事内容（例） ・耐力壁を追加する ・屋根を軽い素材のものに葺き替える |
| バリアフリー性 |  移動らくらくで将来も安心な住宅にリフォーム具体的な工事内容（例） ・段差を解消する ・車いすなどでも使用できるよう便所を拡張する |
| 耐久性・可変性 |  丈夫で長持ちな住宅にリフォーム具体的な工事内容（例） ・防水性を高め柱などを湿気から守るため、ユニットバスを設置する ・木材に防腐・防蟻措置をする |
（住宅金融支援機構HP参照）
まとめ – フラット35のメリット
- 最長で35年間、借入時の金利が最終返済まで変わらない全期間固定金利の住宅ローンで、低金利時に利用するとメリットが大きい。
- 耐震性能や省エネ性能など、一定の基準を満たす住宅を取得する場合は【フラット35】Sが利用で、金利から一定期間（0.50％）引き下がられる
- 民間金融機関と比べると、申込人の審査基準が緩やかです。
・収入の制限はなく、返済比率を満たせば対象
・収入の安定度も民間に比較すると緩やか
・勤続年数も１年未満でも申し込みが可能
・自営業者の場合は１年以上の営業年数で申し込みが可能 - 借入可能額は多く借りられる。
・フラット35の金利は、融資金利で返済比率を計算するが、民間金融機関は審査金利があり3％～4％で計算するため、フラット35の借入可能額が多く借りられる。
・特に自営業者は民間金融機関の審査が厳しい - 諸費用も借りられる
・2018年4月より、諸費用を組み込んだ総額で借りられる（仲介手数料、融資手数料、火災保険料登記費用等） - 収入合算
・同居の親族で一人の収入合算が認められる
・収入合算者が嘱託やパートでも全額収入合算が可能（民間は1/2を限度） - 資金使途
・親族がお住まいになる為の住宅でも可（親や、子供が住む為の住宅も対象）
・セカンドハウス（別荘）も対象 - 借り換え
・当初の借入期間が35年以内なら、35年まで期間を延ばせる。
（30年で借りていた場合、残存期間＋5年で借り換えが可能）
