住宅ローンは本人所有の物件であることが前提

若い夫婦が、どちらかの実家の土地に新築することはよくありますが、それに伴って実家のリフォームを行い、子供夫婦がその住宅を担保に入れる住宅ローンを借りて資金を調達するというようなことも良くあります。

住宅持主である両親が年齢的にローンを借りられない場合などに多く見られるケースですが、注意しなければならないのは、住宅ローンの目的たる物件は「本人所有」であることが前提になる点です。

「リフォームローン」と「住宅ローン」の違い
住宅の改築で、ローンを借りる人もその住宅に住む予定なら一見問題なさそうですが、借入人に所有権の持分がなければ、この前提条件を満たさないことになります。登記上、所有権を表示する甲区の変更をしなければなりません。

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工事代金負担と所有権

住宅所有者である親ではなく、その子供がローンの借り手となって工事代金を負担する場合、所有者である親は、その代金分を所有持分で代物弁済する形で譲渡することになります。このような持分の登記や税務面での対応は事前に確認しておく必要があります。

住宅に先順位抵当権がある場合

抵当権の先順位が住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)など公的金融機関の場合、ほとんどの金融機関は担保余力があれば第2順位も認めますが、民間金融機関が先順位の場合は、ほぼ認めません。その場合、先順位の借入れの借換えも検討することになります。

先順位の借入れの返済状況と今後の返済見通しについては、当然検証が必要です。担保提供者兼連帯保証人となる親の信用状況も、十分に審査されます。

子供が新築する場合

子供が借入人となって新築する場合、土地は通常「使用貸借」という形で地代等は払わないケースが大半です。

新築なら建物は基本的に本人名義になると思いますが、前提条件を満たしているか、担保を万全に確保できるかがポイントとなります。

当然、土地·建物は共同担保となります。


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