住宅とお金と電卓

返済比率とは?

住宅ローンの審査においては「返済比率」という条件があります。これは住宅ローンの返済額が年収に対して一定割合を越えてはならないという制限です。

返済比率(%)=年間返済額÷年収×100

一般的な銀行では年収に対する住宅ローン返済比率は30~40%程度が上限となります。(金融機関により異なる)。
もし、年収の半分ほどがローンの返済にあてられたら、家計は破たんしてしまうからです。

住宅ローンの審査基準は

住宅ローン審査では、住宅ローンを借りたとして、その他で利用しているローンの返済額とを合計して審査します。
具体的には、年収がどのくらいあるのか、そして、住宅ローンの返済額が年収に占める割合はどの程度なのか、もっと詳しく言えば、住宅ローンの返済額と他のローンの返済額との合計が、年収の30%~40%といった基準以内であるのか、これがチェックのポ イントとなります。
この、年収に占めるローンの返済額のことを、「返済比率」といいますが、この数値は各金融機関が独自に設定しています。
ちなみに、フラット35の住宅金融支援機構の場合は、400万円未満であれば30%、400万円以上あれば35%としています。

他のローンの返済金額を減らしておく

返済比率を計算する際、ネックとなるのがローンの返済額です。
これは、マイカーローンや教育ローン、そして消費者金融のカードローンなども含まれます。

住宅とお金と電卓この、他のローン(特にマイカーローン)などの返済金額が原因で審査が通らないケースがありますので、住宅購入前に、整理できるものは整理しておきましよう。

返済比率の計算式と計算方法

通常返済の計算式と計算方法

住宅ローン年間返済額÷年収×100です。
住宅ローンの毎月返済額が10万円で年収が600万円であれば
(10万円×12ヶ月)÷600万円×100=20%となります。

ボーナス返済の計算式と計算方法

返済比率を計算する際にはボーナス返済がある人はその分を加味して計算する必要があります。
毎月返済額10万円、ボーナス返済6月と12月にそれぞれ20万円ずつ、年収600万円の場合
(毎月返済額10万円×12ヶ月+ボーナス返済分20万円×2回)÷600万円×100=27%

他の債務返済金も返済比率算出には算入する

返済比率を計算する場合に、すでにカードローンやフリーローンや自動車ローンなどの借入金がある人はその分も返済比率算出の際に算入しなければなりません。
毎月返済額10万円の住宅ローンを組む年収600万円の人が、すでに毎月3万円返済の自動車ローンの借入がある場合
(住宅ローン毎月返済額10万円×12ヶ月+自動車ローン毎月返済額3万円×12ヶ月)÷600万円×100=26%

余談ですが、住宅ローン審査の際には他債務の返済額が影響しますが、自動車ローンやフリーローンやカードローンなどの無担保融資の際には住宅ローンの返済額は全く影響しません。
このため、先に住宅ローンを組んで、その後、他のローンを組んだ方が、住宅ローン審査には確実にプラスになります。

年収は課税所得で計算

住宅ローンの返済比率を計算する際の年収ですが、これは課税所得で計算します。
課税所得とは、税金が引かれる前の所得で、いわゆる額面所得というものです。
手取り年収では計算しませんので注意しましょう。

返済比率の目安

銀行によって返済比率がどのくらいになるのかは異なりますが、概ね30%~40%以内というのが一般的です。
また、許容される返済比率は年収によっても異なり、年収が大きくなればなるほど許容返済比率も大きくなります。

返済比率の事例(金融機関により異なる)

返済比率
年収400万円未満 30%以下
年収400万円以上 35%以下
年収500万円以上 40%以下

理想的な返済比率は年収の”20%~25%程度”に!

年収や子の数、共働き世帯か否か、子の進学志望等、車の所有の有無等によるが、自宅を購入すれば維持管理費も必要になる為、出来れば年収に対する返済比率は20%~25%程度に抑えるのが望ましい
又、住宅ローンに加えて、固定資産税や管理費などを含めて、住居費を30%程度に抑えたい。
とは言え、都心で家を購入するのか、地方で購入するのか、マンションか戸建か、又、これから年収が上がっていくのか、下がっていくのかにより予算は大きく変わってくる。
特に都心部で購入する場合には、多少返済比率を高く設定しないと購入出来ないという現実もある。自宅の購入と共に生命保険契約の見直しを行うなど、家計の無駄が無いかを見つめ、無理の無い予算で家を購入する事をお勧めしたい。