フラット35をおすすめする理由

フラット35のご相談・お申込みは【フラット35相談センター】で受け付けています

フラット35の歴史

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行う全期間固定金利の住宅ローンです。

2007年4月に今の形になりましたが、それ以前は住宅金融公庫という組織からの「公庫融資住宅ローン」でした。昔は民間銀行等で融資を希望しても職業や年収、資産の面の審査が厳しく、融資が受けられないケースが多かったため、より多くの人が借りられるように審査を緩めたのが「公庫融資住宅ローン」の始まりです。

公庫融資住宅ローンの流れを引き継いだ「フラット35」は、職業や年収に対する条件が緩和されているため借りやすい一方、物件に関しては一定の縛りを設けています。

フラット35は、ずっと固定金利

住宅ローンの金利は、「変動金利」「一定期間固定金利」「全期間固定金利」の3パターンに分かれます。フラット35は「全期間固定金利」のため金利上昇リスクの心配がありません。近年はマイナス金利のおかげで非常に低い金利で推移しており、35年間という長期間の金利が低金利で確定する住宅ローンはとても有利と言えます。

返済負担率によって借入可能額が決まる

フラット35の借入可能額は年収に対する年間返済額の比率によって明確に決まります。

年収400万円未満の場合、返済負担率30％。年収400万円以上の場合、返済負担率35％以上となっています。

年収390万円と年収400万円の違い

年収が390万円であれば、月々9万7000円の住宅ローンが組めます。令和2年6月の実行金利1.29％、返済期間35年間で計算すると3,200万円の借入が可能です。

年収が400万円であれば、月々11万6000円の住宅ローンが組めます。令和2年6月の実行金利1.29％、返済期間35年間で計算すると3,900万円の借入が可能です。
*借入人である夫の年収だけでは足りない場合は妻の年収を合算することも可能です。

民間金融機関では2年～3年間の年収によって審査を行いますが、フラット35では前年1年間の年収で判定するため、審査が緩やかになっています。

フラット35は融資金利と審査金利が同じ

民間金融機関では融資金利と審査金利が異なります。変動金利で0.5％等の金利表示であっても審査金利は3％程度で判定が行われます。そのため借入額が希望に満たないケースが生じる場合があります。

その点、フラット35は「融資金利＝審査金利」となります。本申込み時に金利が1.29％であれば審査金利も1.29％となります。

比較のため計算しますと、審査金利1.29％で3,900万円借入可能な人が、金利3％として審査をすると借入可能額は3,000万円となります。僅か1.71％の差ですが金額にすると大きな違いとなります。

転職間もない方、独立して間もない方にも有利

転職間もない方

民間金融機関では以前ほどではないにしても勤続年数も一定の審査条件となります。1年から2年は同じ職場への勤続が求められ、転職して数か月の場合はまず審査が通りません。

フラット35は、転職後1ヶ月でも給与が発生するとその支給額を年換算して年間の収入とします。転職後の会社から6ヶ月分の給与が払われている場合は、その支給額を2倍し年間収入とみなし審査を行います。

仮に、借入人である夫の年収が350万円で、収入合算者の妻がパートに勤め始めて5万円の給与を1ヶ月でも支給されれば60万円（5万円×12ヶ月）を収入合算できます。この場合年収は410万円として審査が行われます。

独立して間もない方

また、個人事業主として独立して間もない場合、民間金融機関で住宅ローンを組むのは結構難しいと思われます。

フラット35は開業した年度は申込みができませんが、翌年の4月以降（翌年度）には申込みが可能です。さらに、開業後の期間分についての所得を年換算して計算します。

例えば令和2年7月に独立し個人事業主として開業し、7月～12月（6ヶ月間）の所得が200万円であれば、200万円×2＝みなし所得400万円として審査を行います。個人事業主の注意点としては、事業収入ではなく経費を差し引いた「所得」部分が審査対象となる点です。

団信保険加入が必須ではない

一般的な住宅ローンでは団信保険への加入が必須となっています。そのため、持病があることで団信に加入できず、結果として住宅ローン審査に落ちるというケースも考えられます。

フラット35では、団信保険への加入は任意となっております。そして団信保険に加入しない場合は通常の金利から0.2％差し引いた金利が35年間適用になります。

まとめ

フラット35をおすすめする理由について記述してきました。
今回ご紹介したメリットを箇条書きでまとめると下記になります。

以上のような点からフラット35はおすすめです。

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