既存住宅を改修する場合、住宅ローンもリフォームローンも、住宅に関するローンなので、同じローンのように考えがちですが、内容には大きな違いがあります。
住宅ローンは、住宅の新築、建売住宅購入または中古住宅を購入するためのローンです。住宅の購入価格に加えて、必要となる諸費用も借入できます。建築・取得された住宅と、敷地が担保として抵当権が設定されます。
一方、リフォームローンは、既存の住宅を改装したり修繕するためのローンです。通常は住宅ローンよりも短い期間で返済する必要があります。
また、リノベローンは新たに中古住宅を購入し改修を加える時のローンなので、既存住宅の改修には使えません。
リフォームローンの特徴
無担保型リフォームローン
リフォームローンは、現在住んでいる住宅を増改築したり、修繕するために利用します。住宅ローンと違って、担保設定が必要ないものが大半で、比較的気軽に利用できますが、住宅新築に利用することはできません。
無担保型リフォームローンは、住宅ローンや有担保型リフォームローンの融資条件と比べて、一般的に下記のような違いがあります。
- 金利が高め
- 借入可能年数が短い
- 借入限度額が少ない
- 変動金利に限られる
有担保型リフォームローン
金融機関によっては有担保型のリフォームローンを提供しているところもあり、その場合は通常の住宅ローン同様の低金利、長期間、借入可能金額拡大が可能になります。担保となる物件の評価などの手数がかかるため、審査期間は長めになることが多いです。
リフォームを行っても、その分建物の評価が上がるわけではありません。したがって、敷地の評価に余裕があることが必要です。
融資条件は緩和傾向ながら審査は厳格化
昨今は住宅ローン同様貸し手側の競合激化から、借り手有利の状況が続いており、融資条件は緩和傾向にあります。
リフォームローンに定評のあるクレジット会社A社の例を見ると、無担保で借りられる条件は、返済期間最長35年、完済時年齢90歳、最高1,000万円までとなっています。加えてシニア割引（60歳以上）、親孝行割引（親の住まいのリフォーム）などの優遇条件も見られ、借り手側としては非常に魅力的です。
半面、住宅ローン同様に条件が有利になればなるほど貸し手側はリスクを避けざるを得ないので、その分、審査面は厳しくなります。
A社の場合、無担保融資であっても、融資金額が500万円超、かつ完済時年齢が80歳を超える場合は、同居配偶者もしくは申込人の2親等以内の親族が連帯保証人となる必要があります。
長期で高額であれば担保提供はやむなしとして、短期で少額であれば多少金利が高めでも無担保で、と使い分ける工夫が必要です。
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リフォーム計画の留意点
一戸建てで、増築を伴う場合は、建ぺい率や、容積率などの法令上の制限に留意する必要があります。違法建築物に該当するものは、当然ローン対象になりません。
マンションの場合も、管理規約で定められた制限がある場合があります。
チラシや広告等の金額を見てリフォームを決断した場合、見落としがちなのが既存設置部分の撤去費用です。水回りのリニューアルや造作の撤去を伴う場合、意外と大きな金額がかかったりしがちですので、事前にしっかりと予算見積してもらいましょう。
リフォーム＋購入が一体となったローンもあります。
【フラット３５】リノベとは、中古住宅の購入とあわせて、一定の要件を満たすリフォームを実施することで、【フラット３５】の借入金利を一定期間引き下げる制度です。 「中古住宅を購入後に自らリフォームを行う場合（リフォーム一体タイプ）」と「住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する場合（買取再販タイプ）」があります。（参照：住宅金融支援機構HP）
