保留地

まず土地区画整理事業というものを理解しましょう

土地区画整理事業とは不整形で宅地に適さない農地等を、宅地に適するように土地を整地して道路や公園も一緒に整備する事業のことです。この事業は土地区画整理法という法律に基づいて行われ、施工者は市町村や土地区画整理組合、民間事業者のほか、個人でもできます。
土地区画整理事業によって活用しづらかった不整形土地や袋地なども解消され、市街地として有効活用することができます。

区画整理によって、元々の土地所有者には整理された新しい土地の権利を換地という形で与えられます。その際、元々の土地所有者は事業者に対して少しずつ土地を差し出します。これを減歩といいます。

事業者は提供された土地を道路や公園のような公共用地と、売却するための用地に分けて整備し、その売却した土地の代金が事業資金の一部となります。その売却される土地が「保留地」です。

土地区画整理事業のメリット

  • 不整形な土地や、規程の道路に面していないため建築基準法では家を建てられない土地がきれいな住宅地に生まれ変わります。
  • 曲がりくねっていたり、車がすれ違えなかった道が安全な道路になります。
  • 子供たちの遊び場や公園を整備することができます。
  • 上下水道やガスなどの公共処理施設を整備することができます。

これらのことから、街並みが完成すると「保留地」の将来価値にも期待が持てます。

土地区画整理事業の留意点

事業の着手から完成までに数年かかります。区画整理が済んだ土地については売買契約ができますが、正式な換地ではなく仮換地という形で登記されます。
保留地につきましては、区画整理事業が最終的に完成するまで登記をすることができません。

保留地と一般宅地との違いは?

土地区画整理事業の説明を通して「保留地」とはどんなものか、なんとなく理解して頂けたと思います。
では、具体的に一般の宅地と保留地の違いを見ていきたいと思います。

通常の土地の売買では、契約をして代金の決済が行われた後、すぐに所有権移転登記を行うことができます。
保留地の場合は区画整理事業が完了した段階で登記簿が作成され、事業の施行者名義で初めて保留地の保存登記が行われます。その後、保留地を取得した方に所有権移転登記を行います。つまり、事業が完成するまでは普通に土地を使用することができますが、登記簿はありません。

登記簿がないと融資が受けられないの?

事業完了まで登記簿がないので、所有権移転登記ができず、保留地には抵当権の設定ができません。
抵当権の設定ができないので住宅ローンの融資が受けられないと思われがちですが、融資が受けられないということではありません
「保留地」につきましては、融資を行う金融機関と、行わない金融機関判断が分かれているのです。
保留地に住宅ローンの融資をする金融機関は限られていますが、整理事業の施行者が紹介してくれる金融機関では融資が可能と思われます。

フラット35の保留地融資について

フラット35の保留地への融資につきましては、住宅金融支援機構が認定する土地区画整理事業者が行うものについては、融資が可能となっています。
市町村が行うものや土地区画整理事業組合の他、ハウスメーカーが施行者となる事業等、様々認定となっています。詳しくは住宅金融支援機構のHPで「フラット35の対象となる土地区画整理事業の施行者等一覧表」を確認してみてください。

また、もう一つ大切なことは、フラット35の対象となる事業の施行者の保留地であったとしても、フラット35を取扱う金融機関が保留地への融資を行っていない場合もあります。つまり、金融機関ごとに保留地への融資をする、しないが分かれているということです。
なお、建物の建設または取得を伴わない保留地のみの取得については、フラット35は使えません

「保留地」についてのまとめ

  • 土地区画整理事業を行うことによって「保留地」ができる。
  • 区画整理事業は綺麗な街並みや道路、公園、インフラの整備を一体的に行うので、その市街地上に存在する「保留地」も宅地として価値が高い
  • フラット35以外の金融機関でも、土地区画整理事業の完成までは登記をすることができず融資を行う金融機関は限られている
  • 基本的に「フラット35」は住宅建設、または住宅取得を目的とする保留地取得のための融資は行う。

余談ですが、通常、保留地につきましては売買の主体が事業者となり、仲介業者が入らないため、購入に仲介料がかかりません。一般的な宅地を購入するよりもお得に買えるのです。
ただし、住宅金融支援機構が認定する土地区画整理事業の施行者が行う事業であることが前提となります。
*住宅金融支援機構のHPで「フラット35の対象となる土地区画整理事業の施行者等一覧表」を参照。
そしてフラット35の中でも、保留地への融資を行っていない金融機関(住宅ローン商品)もあるので事前に確認が必要です。

2020年11月のフラット35(全期間固定型住宅口ーン)借入金利

借入期間 融資率 Aタイプ
20年以下 9割まで 1.22%
9割超 1.48%
21年以上35年以下 9割まで 1.31%
9割超 1.57%

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フラット35相談センターは、フラット35取扱金融機関の代理店として、フラット35に関するご相談、お問い合わせを随時無料で受付けております。

フラット35の事前審査受付件数の実績は351件。(2020年1月末過去1か年)
経験豊富なフラット35の専門スタッフが、お客さまに丁寧にご説明いたします。 是非、お気軽にお問合わせください。ご相談料は無料です。

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よくあるご相談例

  • 住宅取得に関する資金計画のたて方について。
  • 現在の家賃と収入をベースにいくらまで住宅ローンが借りられるか。
  • 団信に入れないが、フラット35の住宅ローンは組めるか。
  • 商売を始めて間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 転職間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 親のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 子のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 別荘を買いたいが、住宅ローンは組めるか。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、断られた。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、希望融資額と実際の融資額に開きがある。フラット35の場合の融資額はいくら。

運営会社

A.B.I 株式会社(エービーアイ カブシキカイシャ)
設立2002年2月
本社東京都中央区築地1丁目2番1号 プライムメゾン銀座イースト1109
 電話:03-3547-3297  Fax:03-3547-3299 
本店営業部東京都中央区築地1丁目2番1号 プライムメゾン銀座イースト1109
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金融法人部東京都中央区築地2丁目7番12号 15山京ビル901
 電話:03-6228-4701  Fax:03-6228-4522 
仙台金融法人部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル4F
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仙台営業部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル4F
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