フラット35の「保留地への融資」は可能なのか？

まず土地区画整理事業というものを理解しましょう

土地区画整理事業とは不整形で宅地に適さない農地等を、宅地に適するように土地を整地して道路や公園も一緒に整備する事業のことです。この事業は土地区画整理法という法律に基づいて行われ、施工者は市町村や土地区画整理組合、民間事業者のほか、個人でもできます。
土地区画整理事業によって活用しづらかった不整形土地や袋地なども解消され、市街地として有効活用することができます。

区画整理によって、元々の土地所有者には整理された新しい土地の権利を換地という形で与えられます。その際、元々の土地所有者は事業者に対して少しずつ土地を差し出します。これを減歩といいます。

事業者は提供された土地を道路や公園のような公共用地と、売却するための用地に分けて整備し、その売却した土地の代金が事業資金の一部となります。その売却される土地が「保留地」です。

土地区画整理事業のメリット

これらのことから、街並みが完成すると「保留地」の将来価値にも期待が持てます。

土地区画整理事業の留意点

事業の着手から完成までに数年かかります。区画整理が済んだ土地については売買契約ができますが、正式な換地ではなく仮換地という形で登記されます。
保留地につきましては、区画整理事業が最終的に完成するまで登記をすることができません。

保留地と一般宅地との違いは？

土地区画整理事業の説明を通して「保留地」とはどんなものか、なんとなく理解して頂けたと思います。
では、具体的に一般の宅地と保留地の違いを見ていきたいと思います。

通常の土地の売買では、契約をして代金の決済が行われた後、すぐに所有権移転登記を行うことができます。
保留地の場合は区画整理事業が完了した段階で登記簿が作成され、事業の施行者名義で初めて保留地の保存登記が行われます。その後、保留地を取得した方に所有権移転登記を行います。つまり、事業が完成するまでは普通に土地を使用することができますが、登記簿はありません。

登記簿がないと融資が受けられないの？

事業完了まで登記簿がないので、所有権移転登記ができず、保留地には抵当権の設定ができません。
抵当権の設定ができないので住宅ローンの融資が受けられないと思われがちですが、融資が受けられないということではありません。
「保留地」につきましては、融資を行う金融機関と、行わない金融機関で判断が分かれているのです。
保留地に住宅ローンの融資をする金融機関は限られていますが、整理事業の施行者が紹介してくれる金融機関では融資が可能と思われます。

フラット35の保留地融資について

フラット35の保留地への融資につきましては、住宅金融支援機構が認定する土地区画整理事業者が行うものについては、融資が可能となっています。
市町村が行うものや土地区画整理事業組合の他、ハウスメーカーが施行者となる事業等、様々認定となっています。詳しくは住宅金融支援機構のHPで「フラット35の対象となる土地区画整理事業の施行者等一覧表」を確認してみてください。

また、もう一つ大切なことは、フラット35の対象となる事業の施行者の保留地であったとしても、フラット35を取扱う金融機関が保留地への融資を行っていない場合もあります。つまり、金融機関ごとに保留地への融資をする、しないが分かれているということです。
なお、建物の建設または取得を伴わない保留地のみの取得については、フラット35は使えません。

「保留地」についてのまとめ

余談ですが、通常、保留地につきましては売買の主体が事業者となり、仲介業者が入らないため、購入に仲介料がかかりません。一般的な宅地を購入するよりもお得に買えるのです。
ただし、住宅金融支援機構が認定する土地区画整理事業の施行者が行う事業であることが前提となります。
*住宅金融支援機構のHPで「フラット35の対象となる土地区画整理事業の施行者等一覧表」を参照。
そしてフラット35の中でも、保留地への融資を行っていない金融機関（住宅ローン商品）もあるので事前に確認が必要です。

ご相談料は無料です。A.B.I㈱が運営会社する「フラット35相談センター」では、住宅ローンと生命保険の知識を併せ持ったコンサルタントが、住宅ローンに関する相談、審査、融資に至るまでのサポート、ならびに団信代替生命保険のご提案もいたします。