住宅購入に伴う諸費用

様々な諸費用

マイホームを購入することは、物件の代金以外にも税金や手数料などの諸費用がかかります。諸費用には、物件の購入に関わる費用とローン契約にかかわる費用があります。
これらの費用のために準備すべきお金の目安は物件価格の3％～6％で、引越し代も含めると10％のお金が必要になってきます。

▼諸費用一覧表▼

仲介手数料

仲介手数料とは

不動産取引をする際には、さまざまな費用がかかります。費用の中でも、不動産仲介会社に支払う報酬を仲介手数料と言います。
不動産を購入する際は、当然、売主を探さなければなりませんし、売却が決まれば契約を結ばなければなりません。個人で売主を探したり、契約を結ぶには限界がありますので、不動産会社が間に入り、仲介をしてもらいます。
無事に契約が成立し、引渡が行われたときに支払うのが仲介手数料となります。

仲介手数料はいくらかかるの?

仲介手数料は上限額が決まっています。多くの不動産仲介会社では上限額を仲介手数料としていることが一般的です。これから不動産の購入を控えている人は、適切な仲介手数料になっているかどうかの確認のために、仲介手数料の計算方法について理解しておきましょう。なお、仲介手数料は消費税の課対象となります。

▼仲介手数料の料率▼

▼計算例（売買価格3,000万円の場合の速算表）▼

調査費用

最近は、第3者による建物調査を利用する動きが広まっています。
利害関係のある売主の説明だけでなく、建物調査は、従来、不動産会社や工務店が費用負担して実施されていましたが、それでは中立性という点で疑問を感じる方も多く、買主が自ら費用負担して建物調査を依頼することが増えているのです。
買主が負担する場合は、その調査内容・建物面積等の条件によりますが、１回あたり５万円程度～となっています。

適合証明発行費用

適合証明書とは?

適合証明書とは、建物が住宅金融支援機構の定めた技術基準をクリアしていることを証明するものです。
この適合証明書を取得できない物件は、フラット35を利用することができません。
この検査は、検査機関や適合証明技術者により行いますが、ほとんどの場合、自分で検査してくれる人を探すのではなく、工務店や不動産会社が手配をしてくれます。

適合証明書の発行手数料は ?

適合証明書の発行手数料は約5万円～8万円程度かかりますが、検査機関や物件により異なります。

ローン保証料

ローン保証料とは？

ローン保証料とは、銀行などの金融機関が住宅ローンを貸し出しする場合、保証会社の保証を付けてローンを実行します。
これは、万一住宅ローンを返済できなくなったとき、保証会社の保証をうけるために保証会社に支払うお金がローン保証料です。
では、保証会社が保証人になるなら、もし自分が途中で返済できなくなったら、借金を返さなくても良いのかと思いませんか？
しかし世の中そんなに甘くありません。保証会社は銀行に対して弁済をしたら、債権が銀行から保証会社に移ります。つまり今度は保証会社があなたの債権者となりますので、銀行に保証した全額について保証会社から請求されます。

保証料の支払い方法

ローン保証料の支払い方法には、大きく分けて「ー括前払い型」と「利息組み込み型」の2つがあります。
? 一括前払い型はローン契約時に保証料をまとめて支払う方法です。
利息組み込み型は、ローン保証料をローンの金利に組み込んで支払う方法で、返済期間中、0.2％程度を金利に上乗せして払います。
? 利息組み込み型は、一時金がかからないのがいいところですが、一括前払い型に比べて総返済額が多くなってしまうのが難点です。
一般的に一括払前払い型の融資金利に0.20％を加えた金利となります。

保証料は銀行や審査によって変わる

保証料の金額は、金融機関がどこの保証会社を利用しているか、融資額、返済年数、返済方式などによって変わります。
また、住宅ローンのリスクによって変化します。リスクの低い顧客には少ない保証料、リスクの大きい顧客からは多い保証料を取ることになりますが、どの顧客にどの保証料を適用するかは審査によって決定します。

事務手数料

住宅ローンの事務手数料は、銀行等の金融機関から住宅ローンを借り入れる際に、金融機関に払う手続き代行の手数料です。

一般的に支払う方法は、2パターンあります。一つは、契約時に一括で、3万円～10万円の決まった金額を払う「定額型」と、もう一つは、融資額の1％～2％と金額は融資額に応じて変動して払う「定率型」ケースがあります。

「定額型」は、事務手数料の他に保証料が追加で掛ります。
一方の融資額に応じて支払う「定率型」は、住宅ローン保証料が掛からないネット銀行等に多く見られます。

事務手数料だけを見れば、前者の定額で支払った方がお得になりますが、住宅ローンの保証料が掛かります。そのため、住宅ローンの諸費用において、保証料と事務手数料等の全てを含めたトータルの諸費用を見ていくことが大切になります。

例えば、3,000万円の借り入れを行った場合の事務手数料と保証料、トータル諸費用の違いを図で見ていきましょう。
今回は金利を考慮せず、諸費用部分のみの比較を行います。
事務手数料はイオン銀行を例に、保証料はみずほ銀行を例にしました。

まずは、事務手数料と保証料共に契約時に一括で支払う｛定率型｝の場合を見ていきましょう。
住宅ローンの保証料と事務手数料をどちらも契約時に一括で支払った場合、掛る費用に大きな違いは見られませんね。
ところが、事務手数料を「定額型」で108,000円の場合は、住宅ローンの金利に0.2％プラスされ支払い総額では大きく変わります。
特にこの事務手数料と住宅ローンの保証料は、諸費用の中でも大きく変動する部分ですので、比較を行うことが必要です。

▼事務手数料と保証料▼

数行の銀行に住宅ローンを申し込んでおり、どちらの銀行で借り入れを行うか迷っている方や、いくらか諸費用を安く済ませたいと考えられている方は、住宅ローンの保証料と事務手数料の比較を行うことをお勧めします。

火災保険の加入

住宅ローンを契約したら、火災保険に加入しましょう。
万がー火災にあって家を失ったときに、ローンだけが残るのを避けるためです。

火災保険の種類

火災保険は、単に火災に対する補償だけでなく、様々な自然災害による損害に対しての補償や、それらに関連して発生する費用についても補償されます。そのため、対象物件・補償内容によって、数種類に分類されます。

▼住宅用火災保険の種類と保障内容▼

火災保険の補償内容

火災保険の保険金には、災害によって、「建物や家財」が直接受けた損害・損失に対して支払われる損害保険金と、それらにともなって発生する「費用」に対して支払われる費用保険金があります。その場合に支払われるのが火災保険金ですが、損害の発生原因ごとに、次のような補償内容が設定されています。

▼火災保険の補償内容▼

建物の評価方法

火災保険は、建物の消耗分が補償から差し引かれる時価契約と再調達価格の契約があります。
時価契約では、同程度の建物を再び建てようと思ったときに補償が不足してしまいます。
再調達価額で契約しておくと、建物の再建費用が補償されますのでお勧めです。

費用保険

費用保険金は、意外と知られていないのですが、たとえば火災の場合、建物や家財の焼け屑を撤去するための費用が別にかかります。こうした費用をカバーするのが、費用保険金です。保険契約にあらかじめセットされているような場合は、内容を今一度確認してみてください。

地震保険

地震保険は、地震や噴火による火災や津波、損壊などの被害を補償する地震専用の保険です。
通常火災保険に加入していても、地震を原因とする火災には保険金が支払われません。
地震保険は、必ず火災保険とセットで加入するもので、単独で地震保険だけに入ることはできません。
すでに火災保険に加入している人が後から追加で地震保険に加入することはできます。
地震保険の契約金額は、火災保険の30％～50％までとなっています。そのため、最大でも建物の半額程度（建物は5,000万円、家財は1,000 万円が限度）までしか補償されません。

▼地震保険の保険金▼

登記費用

登記費用とは

登記とは、土地や建物の所有権などの権利関係を登記所（法務局）の登記簿に記載することです。所有権を登記することは、その土地や建物が自分のものであることを第三者に示すことになるわけです。
家を買うときには所有権の登記のほか、住宅ローンを借りる場合は抵当権の設定登記も行われます。これは金融機関が土地や建物を担保にお金を融資したことを示すものです。
これらの登記をする際には、登録免許税という税金を納めます。税額は所有権の場合、土地・建物の評価額（固定資産税評価額）に一定の税率をかけた金額です。
固定資産税評価額とは自治体が固定資産税を計算するときに基準とする土地・建物の価格のことで、実際に売買される時価とは異なります。また評価額が決まっていない新築建物の場合は法務局が認定した価格で登録免許税が計算されます

登録免許税

司法書士の報酬

司法書士の報酬は、上記のような所有権移転登記や抵当権設定登記など登記の種類・物件価額・司法書士事務所により変動します。
相場は、5万円～20万円と言われています。

消費税

消費税は、原則国内におけるすべての商品販売や、サービスなどで”事業者”が行う取引に課税されます。
つまり、事業者ではない一般の個人が売り主の場合には、消費税は非課税となります。
例えば、中古住宅を購入する際に、その物件の売り主が「事業者」であれば、消費税がかかりますがその物件の売り主が「個人」で、その売却の仲介を、不動産仲介業者に任せている場合には、「建物」の売却費用には、消費税は掛かりませんが、「不動産仲介手数料」には消費税が掛かることになります。
「土地」の売買については、そもそも「消費されるものでは無い」という考えから、非課税取引としています。
「土地」の売買においても、不動産仲介業者が係る場合は、その不動産仲介手数料については消費税が掛かることになります。

▼消費税の課税取引と非課税取引の例▼

不動産取得税

不動産取得税は、不動産(土地・家屋)を取得した場合に一度だけ課税される地方税(都道府県税)です。
居住用のマンションや一戸建てはもちろん、ビジネス用のオフィスや投資目的の賃貸用など、いずれの場合も不動産(土地・家屋)を取得した場合に課税されます。
ただし、相続による取得の場合は課税されません。

納税額

不動産取得税額は、固定資産税評価額×税率の計算により求められます。
適用される税率は、不動産の種類によって異なり、土地・住宅用家屋の場合は3％、それ以外は4％となっています。(平成33年3月31日まで)しかしながら、個人の居住用の住宅の場合は、土地・家屋ともに軽減制度が設けられているので、期限内に申告すれば減税されます。

新築住宅に関する軽減措置

建築面積などの一定の要件を満たした住宅に対し、家屋の評価額から1,200万円が控除されます。
また、「長期優良住宅」と認められれば(平成32年3月31日までの取得の場合)、控除額は1,300万円となります。

固定資産税清算金

固定資産税と都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されるものです。
しかし、住宅にかぎらず不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます。

引越し費用

引越しと一言で言っても、荷物の多さや移動距離などによってその費用は様々です。
一般的に、4人家族で同じ県内での移動であれば、引越しの費用は十数万円程度を用意しておいたほうが良いでしょう。しかし、こうした費用は減額可能です。

引越し費用を安くする

見積もりを依頼する際に、複数の引っ越し業者で比較検討し値引きを依頼するというのが一般的ですが、ただこれ以外にも、引っ越しの時期を選ぶと安くなることがあります。
季節によって違いがある
引っ越しは新年度を迎える3月と、新年を迎える１２月に依頼が殺到します。したがって、この時期は引越し業者も多忙を理由に値引きに応じない可能性があります。
曜日によっても差がある
土曜日曜は依頼が多くあります。 つまり、こうした多忙な日を避けることで、費用も安く済みます。
午後のほうが引っ越しは安い
通常、引っ越し業者はトラック1台で、一日に午前と午後の依頼を受けます。午前は９時開始といったように、時間どおりに始まるのですが、午後は午前の仕事が終わり次第ということで、正確な時間が読めません。 したがって、その分だけ費用が安くなります。
業者の紹介
住宅販売業者と提携している引越し業者なら割引があったりしますので、住宅販売の営業マンに紹介してもらうのもいいと思います。