【団信に加入できない方】「フラット35」の活用方法

フラット35」は団信保険加入が任意

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して貸し出しする住宅ローンで、全期間固定金利の住宅ローンです。低金利情勢により、変動金利との差がほとんどなくなった今の状況では「全期間固定金利」はとても魅力的です。

また、耐震性や省エネ性に優れた住宅が金利優遇される「フラット35 S」の基準は、今や新築住宅のほとんどが対象となり、その場合、当初の金利は0.25％引下げとなります。フラット35は公的な意味合いが強いローンのため、審査の基準も比較的緩やかで、転職間もない方や自営業者が借入しやすいローンでもあります。そして、民間金融機関と違い、保証料が不要となっております。

フラット35では団信保険へ加入が任意のため、団信保険に加入しなくとも住宅ローンを借入できます。そして団信無しプランで申込みをした場合は、団信有りプランと比べて金利が0.2％引き下げになります。

具体的には、令和2年5月に融資実行した場合の「フラット35」金利は1.3％となっています。（物件価格に対する融資率9割、借入35年、団信保険込みの場合）団信保険無しプランにすると1.3％－0.2％＝1.1％が適用金利になります。

そして、新築であればほとんど合致するフラット35「S」の基準住宅であれば1.1％－0.25％＝0.85％が当初の適用金利になります。

また自治体の施策により、子育て世帯等の条件に当てはまる場合には更に当初5年間△0.25％が適用になり、最初の5年間の適用金利は0.6％となります。
フラット35は、制度面でも金利面でも、とても魅力的な住宅ローンになっています。

フラット35の活用法①「夫婦いずれかが団信加入」

フラット35では、主債務者に1人連帯債務者を加え、収入合算して申込みすることができます。夫婦で収入合算して夫が主債務者として借入をすると、妻も連帯債務者（夫と全く同じ立場）となります。その際、ご主人に持病があって団信保険に入れない場合には、連帯債務者の妻だけ団信保険に加入することが可能です。

フラット35の活用法②「親子いずれかが団信加入」

フラット35で収入合算するのは親子でも大丈夫です。新築住宅に同居する親子の収入合算はもとより、親が、離れて暮らす子世帯のために収入合算してあげることも可能です。例えば、父親が主債務者となり、新居に住む息子が連帯債務者として親子リレー返済するような場合です。この場合、父親は一緒に住まなくとも大丈夫です。そして父親が団信保険に加入するか息子が加入するか、或いはどちらも加入しないか、選択できます。

フラット35の活用法③「子が親のために借入」

子が、離れて暮らす親世帯のためにローンを組んで、住宅を購入することも可能です。親が団信に加入できずローンを組めない場合、子どもがフラット35を借入して親のためにマンションを購入してあげるようなイメージです。

「団信無しフラット35」にした場合の対策

団信保険申込み時の健康状態の告知内容は、過去3年以内の病歴を申告するものですので、現時点で加入できない場合は、仕切り直して数年待つことも一つの方法です。

団信無しのフラット35を利用する場合は、借入した人（債務者・連帯債務者）が亡くなった時点で債務が相続人に継承されるので、遺される人のことを考え、代替の生命保険を探してみましょう。近年、幾つかの生命保険会社からは告知内容の緩やかな引受基準緩和型の死亡保険が販売されていますので、比較をしてみるのがよいでしょう。

また、既に債務をカバーする程の生命保険に加入しているかもしれませんので、既加入の生命保険の内容を確認しておくことも必要です。

まとめ

民間金融機関の住宅ローンで団信保険に加入ができないことを理由に融資を断られた場合は、「フラット35（団信保険無しプラン）」を検討してみましょう。通常よりも金利が低くなり、その浮いた金額で民間生命保険の引受基準緩和型保険で債務をカバー出来れば団信と同じ意味を持ちます。

フラット35では借入した人が亡くなった場合、相続人が債務（借入金）を引継ぎますが、一括返済ではなく従来通り毎月の返済となります。また、返済が厳しくなった場合には相談に応じてくれる窓口で返済スケジュールの変更にも対応してもらえる場合もあり、手厚い対応になっています。

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