住宅ローンの借入と実行

注文住宅を建てる場合の住宅ローンの流れ

注文住宅を建てる場合の住宅ローン借入の流れは次のようになります。

  1. ハウスメーカーや工務店を選択し、購入する土地を決定する
  2. 土地と建物の住宅ローンの事前審査をする
  3. 審査が通ったら土地と建物の住宅ローンの本申込みをする
  4. 金融機関と土地の金銭消費貸借契約を結ぶ
  5. 土地分の融資実行、土地の引き渡し
  6. ハウスメーカー、工務店と建物請負契約を結ぶ
  7. 場合によっては、着工金、中間金のつなぎ融資を利用する
  8. 金融機関と建物の金銭消費貸借契約を結ぶ
  9. 建物分の融資実行、建物の引き渡し

通常、土地と建物は同じ金融機関から借入します。そのため土地の購入が決まった時点で建物分も合わせて住宅ローンの申込みをします。そして土地の決済をするときに土地分の融資が実行され、建物が完成して決済するときに建物分の融資が実行されます。

多くの場合、建物建築の着工時と中間に支払いを求められますので、手持ち資金が無い場合は本来の住宅ローンとは別に「つなぎ融資」を利用します。

建売住宅、中古住宅、マンションを購入する場合の住宅ローンの流れ

建売、中古住宅、マンションを購入する場合の流れは次のようになります。

  1. 購入する物件の決定をする
  2. 住宅ローンの事前審査をする
  3. 審査が通ったら住宅ローンの本申込みをする
  4. 金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ
  5. 融資実行、物件の引き渡し

注文住宅と比べ、建売、中古住宅やマンション購入時は土地と建物を一体として手続きできるため工程がシンプルになります。

「住宅ローン特約」とは

通常は、購入する物件を決め住宅ローンの事前審査が通過した後に、手付金を支払い、不動産の売買契約を結びます。しかしながら何らかの事情によりローンの本申込みでは審査が通過しない場合もあります。

そのような場合に備えて売買契約書には「住宅ローンが否決されたら売買契約書を白紙解除できる」という特約をいれてあります。
これは、住宅ローンの本審査が売買契約書に定められた期日までに内定しなかった場合、有効に成立した売買契約書が最初からなかったものとして扱われます。手付金はそのまま返却されます。

住宅ローンを選ぶときに気を付けることは?

住宅ローンを取り扱っている金融機関は様々です。都市銀行、地方銀行、労金、JA、ネット銀行、フラット35などがあります。

金融機関を選ぶ際の比較材料は、金利が何%か、変動か固定か、融資事務手数料や保証料がどれくらいか、という支払金額などの目に見える点がほとんどです。たしかに金利や総支払額は住宅ローンを選択するための大きな要因ではあります。

それに加えて必要なのは、住宅の建築スケジュールを把握して不備なく速やかに審査を行える、信頼できる金融機関の担当者ではないでしょうか。
金利の低さでネット銀行を選び、住宅ローンの事前審査や本審査を行った場合、複雑な工程に間に合うような手続きを郵送だけで不備なくやり取りすることが出来るでしょうか。

売買契約者で定められた「ローン特約」の期限までに本審査の結果が出ず、挙句に否決された場合、売買契約書の中身を理解していないと売主側とトラブルになる可能性もあります。

住宅ローンに申込む際の「よい相談相手」とは

よい相談相手とは
注文住宅を建築したり住宅を購入する場合には、思った以上に複雑な工程があります。そして住宅ローンの申込み手続きが遅滞なく行われないと様々な問題を抱える事になります。

住宅建築をする場合は、建築を請負うハウスメーカーや工務店、土地を売買する不動産業者、登記手続きをする司法書士、融資を行う金融機関との連携が必要となります。

ほとんどの場合、住宅ローンの融資承認がおりないと話が前に進みませんので、金融機関担当者とは密な関係を築きたいものです。

通常、住宅ローンの仕組みについては一般的にファイナンシャルプランナー(FP)が有料で相談に乗ってくれます。しかしながら多くの場合、一般的な金利や返済額の説明に限られるため、お客様に最後まで寄り添ったアドバイスには至りません。専門知識を持ったFPが必要であると思われます。

まとめ

住宅を購入する場合、売買契約や請負契約を締結するタイミングと融資実行の日取りを担当者と綿密に打ち合わせする必要があります。

本申込みの結果判明が遅くなる場合や、否決の場合、きちんとした対応をしないと売買契約を白紙解除することはできませんので注意しましょう。ローン特約の期限はいつか、その日までに本申込の結果がでるのか、信頼できる担当者に確認が必要です。

A.B.I(株)が運営する「ふらっと情報館」では専門知識を持ったファイナンシャルプランナー(FP)が資金計画から融資実行まで、お客様と連携を取りながら対応させて頂きます。

詳しい内容の確認や、お問い合わせは、A.B.I(株)が運営するサイト
「フラット35相談センター」 をご覧ください。

2020年9月のフラット35(全期間固定型住宅口ーン)借入金利

借入期間 融資率 Aタイプ
20年以下 9割まで 1.25%
9割超 1.51%
21年以上35年以下 9割まで 1.32%
9割超 1.58%

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お気軽に専門家にご相談ください。

フラット35相談センターは、フラット35取扱金融機関の代理店として、フラット35に関するご相談、お問い合わせを随時無料で受付けております。

フラット35の事前審査受付件数の実績は351件。(2020年1月末過去1か年)
経験豊富なフラット35の専門スタッフが、お客さまに丁寧にご説明いたします。 是非、お気軽にお問合わせください。ご相談料は無料です。

お電話の受付は平日9:00~17:00のみとなります
local_phone0120-921-040
土日祝祭日・年末年始は受付しておりません

よくあるご相談例

  • 住宅取得に関する資金計画のたて方について。
  • 現在の家賃と収入をベースにいくらまで住宅ローンが借りられるか。
  • 団信に入れないが、フラット35の住宅ローンは組めるか。
  • 商売を始めて間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 転職間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 親のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 子のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 別荘を買いたいが、住宅ローンは組めるか。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、断られた。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、希望融資額と実際の融資額に開きがある。フラット35の場合の融資額はいくら。

運営会社

A.B.I 株式会社(エービーアイ カブシキカイシャ)
設立2002年2月
本社東京都中央区築地1丁目2番1号
プライムメゾン銀座イースト1109
電話:03-3547-3297 Fax:03-3547-3299
本店営業部東京都中央区築地1丁目2番1号 プライムメゾン銀座イースト1109
電話:03-3547-3297 Fax:03-3547-3299
金融法人部東京都中央区築地2丁目7番12号 15山京ビル901
電話:03-6228-4701 Fax:03-6228-4522
仙台金融法人部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル4F
電話:022-290-5496 Fax:022-290-5483
仙台営業部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル4F
電話:022-290-5482 Fax:022-290-5483
盛岡金融法人部岩手県盛岡市東仙北1丁目9番9号
電話:019-656-9700 Fax:019-656-9755
盛岡営業部岩手県盛岡市東仙北1丁目9番9号
電話:019-656-5026 Fax:019-656-5027
山形営業部山形県山形市寿町10番35号 
寿町コーポラス202
電話:023-615-6484 Fax:023-615-6485
甲府営業部山梨県中央市若宮29-1 ジョイフルプラザ2-E
電話:055-278-6650 Fax:055-278-6652
大阪営業部大阪市北区梅田1丁目11番4-1100 大阪駅前第4ビル11階
電話:06-6131-6476 Fax:06-6131-6199
従業員数20名

フラット35取扱金融機関(3社)

株式会社カシワバラ・アシストオリックスクレジット株式会社クレディ・セゾン株式会社

取扱損害保険会社(10社)

損保ジャパン株式会社あいおいニッセイ同和損害保険株式会社AIG損害保険株式会社東京海上日動火災保険株式会社三井住友海上火災保険株式会社日新火災海上保険株式会社セコム損害保険株式会社楽天損害保険株式会社Chubb損害保険株式会社ニューインディア保険株式会社

取扱生命保険会社(12社)

アフラックメットライフ生命保険株式会社オリックス生命保険株式会社東京海上日動あんしん生命保険株式会社三井住友海上あいおい生命保険株式会社SONPOひまわり生命保険株式会社FWD富士生命株式会社エヌエヌ生命保険株式会社アクサ生命株式会社ソニー生命保険株式会社マニュライフ生命保険株式会社ニッセイ・ウェルス生命株式会社