効果的な繰り上げ返済

繰り上げ返済とは

住宅ローンの毎月の返済額とは別に、元金の一部を返済することを「繰り上げ返済」といいます。

元金が減るとそれに伴う支払い利息も減り、返済額の総額も当初予定額より早く減っていきます。繰り上げ返済には2つのタイプがあり、それぞれに特徴があります。

期間短縮型

期間短縮型とは毎月の返済額を変えずに、残りの返済期間を短縮する方法です。ローンを早く返し終えたい人などにおすすめです。
【事例】
借入金額:3000万円
全期間固定金利:1.3%
返済期間:35年間
返済方法:元利均等返済
※100万円の繰り上げ返済を「3年後」「10年後」「20年後」にした場合の比較

繰り上げなし 3年後に繰り上げ 10年後に繰り上げ 20年後に繰り上げ
返済期間 35年 33年7カ月 35年9カ月 33年10カ月
毎月返済額 88,944円 88,944円 88,944円 88,944円
総返済額 約3,736万円 約3,685万円 約3,699万円 約3,714万円
利息減少額 約51万円 約36万円 約21万円

期間短縮型の繰り上げ返済をした場合は、毎月の返済額は変わらずに返済期間が短くなります。

【3年後に繰り上げ返済をした場合】
返済期間が1年5ヵ月短くなり、総返済額は約51万円少なくなります。
【10年後に繰り上げ返済をした場合】
返済期間が1年3ヵ月短くなり、総返済額は約36万円少なくなります。
【20年後に繰り上げ返済をした場合】
返済期間が1年2ヵ月短くなり、総返済額は約21万円少なくなります。

このように、返済期間の早いうちに繰り上げ返済をした方が有利となります。

返済額軽減型

返済額軽減型は毎月の返済額を削減し、返済期間を変えない方法です。子供の教育費等の負担増に備えたい人などにおすすめです。

【事例】
借入金額:3000万円
全期間固定金利:1.3%
返済期間:35年間
返済方法:元利均等返済
※100万円の繰り上げ返済を「3年後」「10年後」「20年後」にした場合の比較

繰り上げなし 3年後に繰り上げ 10年後に繰り上げ 20年後に繰り上げ
返済期間 35年 35年 35年 35年
毎月返済額 88,944円 85,760円 85,038円 82,827円
総返済額 約3,736万円 約3,713万円 約3,718万円 約3,726万円
利息減少額 約22万円 約17万円 約10万円

返済額軽減型の繰り上げ返済をした場合は、返済期間は変わらずに毎月の返済額が少なくなります。

【3年後に繰り上げ返済をした場合】
毎月の返済額が3,184円少なくなり、総返済額は約22万円少なくなります。
【10年後に繰り上げ返済をした場合】
毎月の返済額が3,906円少なくなり、総返済額は約17万円少なくなります。
【20年後に繰り上げ返済をした場合】
毎月の返済額が6,117円少なくなり、総返済額は約10万円少なくなります。

返済額軽減型の繰り上げ返済も、返済期間の早いうちに繰り上げ返済をした方が有利となります。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」どちらがお得?

上記のように、繰り上げ返済をする場合は期間短縮型の方が利息軽減効果は大きくなり、なるべく早い時期に繰り上げ返済をする方が利息軽減効果は大きくなります。

さらに、まとめて繰り上げ返済するよりも、少しずつでも定期的に繰り上げ返済した方が利息の軽減効果は大きくなります。

例えば、10年後に300万円まとめて繰り上げ返済するよりも、借入当初から毎年1回ずつ30万円を10年間繰り上げ返済した方が有利となります。借入当初から少しずつでも元本を減らしていった方が、利息軽減効果は高くなるのです。

繰り上げ返済をする場合の留意事項

繰り上げ返済できる金額の単位や規程は金融機関によって異なりますので事前に確認しておくことが大切です。

民間金融機関では1万円から繰り上げ返済できる代わりに事務手数料がかかる場合があります。住宅金融支援機構「フラット35」の場合は、インターネットを活用した返済方法を取り入れており、10万円以上であれば手数料無料で繰り上げ返済ができます。

繰り上げ返済をする際もう一つ注意をしておきたいのは、住宅ローン控除が使えなくなる場合です。控除の条件は返済期間が10年以上あることですから、繰り上げ返済をどんどんしていき、残り期間が10年を切った場合は住宅ローン控除が受けられないというケースも考えられます。

住宅ローン控除のメリットを享受することを重視する場合は、繰り上げ返済を住宅ローン控除の適用期間後にするか、もしくは期間短縮しない「返済額軽減型」の繰り上げ返済を選択する等、検討が必要です。

まとめ

繰り上げ返済をする際は、「なるべく早めに」「期間短縮型の返済」を選択することで返済額の総額は少なくすることはできます。

ただし、住宅ローン控除の減税メリットに与える影響や、繰り上げ返済する際の事務手数料も考慮に入れることが必要です。そしてライフプランを立て、今現在の手元資金を繰り上げ返済に充てても大丈夫か、しっかりと考えて実行することが大切です。

2020年9月のフラット35(全期間固定型住宅口ーン)借入金利

借入期間 融資率 Aタイプ
20年以下 9割まで 1.25%
9割超 1.51%
21年以上35年以下 9割まで 1.32%
9割超 1.58%

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フラット35相談センターは、フラット35取扱金融機関の代理店として、フラット35に関するご相談、お問い合わせを随時無料で受付けております。

フラット35の事前審査受付件数の実績は351件。(2020年1月末過去1か年)
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  • 現在の家賃と収入をベースにいくらまで住宅ローンが借りられるか。
  • 団信に入れないが、フラット35の住宅ローンは組めるか。
  • 商売を始めて間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 転職間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 親のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 子のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 別荘を買いたいが、住宅ローンは組めるか。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、断られた。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、希望融資額と実際の融資額に開きがある。フラット35の場合の融資額はいくら。

運営会社

A.B.I 株式会社(エービーアイ カブシキカイシャ)
設立2002年2月
本社東京都中央区築地1丁目2番1号
プライムメゾン銀座イースト1109
電話:03-3547-3297 Fax:03-3547-3299
本店営業部東京都中央区築地1丁目2番1号 プライムメゾン銀座イースト1109
電話:03-3547-3297 Fax:03-3547-3299
金融法人部東京都中央区築地2丁目7番12号 15山京ビル901
電話:03-6228-4701 Fax:03-6228-4522
仙台金融法人部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル4F
電話:022-290-5496 Fax:022-290-5483
仙台営業部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル4F
電話:022-290-5482 Fax:022-290-5483
盛岡金融法人部岩手県盛岡市東仙北1丁目9番9号
電話:019-656-9700 Fax:019-656-9755
盛岡営業部岩手県盛岡市東仙北1丁目9番9号
電話:019-656-5026 Fax:019-656-5027
山形営業部山形県山形市寿町10番35号 
寿町コーポラス202
電話:023-615-6484 Fax:023-615-6485
甲府営業部山梨県中央市若宮29-1 ジョイフルプラザ2-E
電話:055-278-6650 Fax:055-278-6652
大阪営業部大阪市北区梅田1丁目11番4-1100 大阪駅前第4ビル11階
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