住宅ローン借り換えのポイント

借換えの動機

住宅ローンの借換えは、現在のローンよりも低い金利に変更して返済額を少なくするために行います。

現在、金利はかつてないほどの低金利となっており、現在借入している住宅ローンを借換えすることで返済額を抑えられる可能性が高くなっております。

また、変動金利で借りているローンを将来の安心のために固定金利のローンに借り換えることも、この低金利下では十分動機となります。

全期間固定ローン「フラット35」に関して、2017年9月以前は団信保険がローン金利に含まれておらず、年に1回別途保険料を支払う仕組みでした。2017年10月以降申込み分からは金利に団信保険料が含まれる仕組みに変更になりましたので、2017年9月以前のフラット35を現制度に借換えする事で、負担が軽減される場合もあります。

借り換えをして有利になる条件

借換えをする場合には、事務手数料や登記料、印紙代、保証料などの費用がかかりますので、それらの費用を上回るメリットが無ければ意味がありません。

概ね、住宅ローンの残債が1000万円以上、返済期間残10年以上、借換え前後の金利差1%以上あれば借換えをする利点があると言われております。

【借換えを行った方が良いケース】
残債1000万円、返済期間残10年、固定金利2%のローン返済額は月々92,013円で総返済額は11,041,557円【A】となります。
この1000万円のローンを返済期間10年、固定金利1%のローンに借換えた場合、返済額は月々87,604円で、総返済額は10,512,432円【B】となります。

【A】-【B】=約53万円ですので、借換えに伴う諸費用がこれ以下で収まるのであれば借換えを行った方が良いと言えます。

残債や残期間、金利差がこの事例以上ある場合には、よりメリットを享受することができます。

また、住宅ローンを組む際に一括で保証料を支払っている場合には、残期間分の保証料が返還されます。ただし返還される保証料は残り期間に応じた月割ではない為、思ったよりも少ない額となるかもしれないのでご注意を。

借換えをする際の注意点①

借換えをする時の年収や勤務年数の審査がありますので、年収が下がった場合や転職して間もない場合には審査が通らない可能性もあります。

団信保険の審査もありますので、持病があることで借換えの住宅ローン審査が通過しない場合もあります。

借換えた後の返済期間は、原則、借換え前の返済残期間以内となります。例えば返済期間があと20年であれば借換え後も20年以内となります。

金融機関によっては、既存の住宅ローンの過去1年間の返済履歴を確認して、1度でも延滞があれば審査が通過しない場合もあります。

また、教育ローンマイカーローンなどの他の借入が多い場合にも審査の妨げになりますので注意が必要です。

借換えをする際の注意点②

新規で住宅ローンの申込みをする場合は、ハウスメーカーの営業マン等が一緒に行動してくれていますので特段困ることはありません。

しかしながら、借換えとなりますと基本的には自分一人で行動を起こさなければなりません。

まず金融機関の選定につきまして、一番目につくのは金利です。全期間固定金利よりは10年固定金利の方が、10年固定金利よりは変動金利の方が金利は低くなります。それぞれの制度の特徴を知っておく必要があります。

また、固定期間終了後の金利はいくらになるのか、融資に係る事務手数料はいくらか、保証料は一括払いか分割払いか、等の総額で比較する必要があります。

さらに、借入先の銀行に審査を申し込むのと同時に、現在借りている銀行に完済手続きを申し込む必要があります。そして融資の実行日と現在借りている銀行への完済日を同日に設定して、司法書士に登記を依頼します。

借換えに必要な書類

借換え手続きに必要な書類は大きく分けて次の3つです。

  • 現在のローンに関するもの
  • 返済予定表、返済状況を確認できる通帳、住宅ローンの借入以外がある場合はその返済予定表 など。

  • 収入に関するもの
  • 源泉徴収票、住民税課税証明書、確定申告書 など。

  • 物件に関するもの
  • 売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書、建物図面、検査済証、建築確認申請書 など。

まとめ

先にも述べましたが、新規で住宅ローンを契約する場合には不動産業者やハウスメーカーの営業マンが業務を代行してくれますので、それほど困ることはありません。

借換えの場合は、基本的には自分で金融機関を選択し、制度を理解して、金額を比較しなければなりません。

また、融資実行日と抵当権抹消、設定の日にちを同日に設定して、金融機関、司法書士と調整していく必要があります。

業務を確実に遂行するために、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンに精通した専門家の力を借りるのも一つの方法です。

最後に住宅金融支援機構のホームページに、借換えした場合の毎月返済額・総返済額が自分で簡単に算出できるシュミレーション機能がありますので試算をおすすめします。


住宅ローン・保険のご不明点
お気軽に専門家にご相談ください。

フラット35相談センターは、フラット35取扱金融機関の代理店として、フラット35に関するご相談、お問い合わせを随時無料で受付けております。

フラット35の事前審査受付件数の実績は351件。(2020年1月末過去1か年)
経験豊富なフラット35の専門スタッフが、お客さまに丁寧にご説明いたします。 是非、お気軽にお問合わせください。ご相談料は無料です。

お電話の受付は平日9:00~17:00のみとなります
local_phone0120-921-040
土日祝祭日・年末年始は受付しておりません

よくあるご相談例

  • 住宅取得に関する資金計画のたて方について。
  • 現在の家賃と収入をベースにいくらまで住宅ローンが借りられるか。
  • 団信に入れないが、フラット35の住宅ローンは組めるか。
  • 商売を始めて間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 転職間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 親のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 子のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 別荘を買いたいが、住宅ローンは組めるか。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、断られた。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、希望融資額と実際の融資額に開きがある。フラット35の場合の融資額はいくら。

運営会社

A.B.I 株式会社(エービーアイ カブシキカイシャ)
設立2002年2月
本社東京都中央区築地1丁目2番1号
プライムメゾン銀座イースト1109
電話:03-3547-3297 Fax:03-3547-3299
本店営業部東京都中央区築地1丁目2番1号 プライムメゾン銀座イースト1109
電話:03-3547-3297 Fax:03-3547-3299
金融法人部東京都中央区築地2丁目7番12号 15山京ビル901
電話:03-6228-4701 Fax:03-6228-4522
仙台金融法人部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル502
電話:022-383-9817 Fax:022-383-9817
仙台営業部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル502
電話:022-290-5482 Fax:022-290-5483
盛岡金融法人部岩手県盛岡市東仙北1丁目9番9号
電話:019-656-9700 Fax:019-656-9755
盛岡営業部岩手県盛岡市東仙北1丁目9番9号
電話:019-656-5026 Fax:019-656-5027
山形営業部山形県山形市寿町10番35号 
寿町コーポラス202
電話:023-615-6484 Fax:023-615-6485
甲府営業部山梨県中央市若宮29-1 ジョイフルプラザ2-E
電話:055-278-6650 Fax:055-278-6652
大阪営業部大阪市北区梅田1丁目11番4-1100 大阪駅前第4ビル11階
電話:06-6131-6476 Fax:06-6131-6199
従業員数20名

フラット35取扱金融機関(3社)

株式会社カシワバラ・アシストオリックスクレジット株式会社クレディ・セゾン株式会社

取扱損害保険会社(10社)

損保ジャパン株式会社あいおいニッセイ同和損害保険株式会社AIG損害保険株式会社東京海上日動火災保険株式会社三井住友海上火災保険株式会社日新火災海上保険株式会社セコム損害保険株式会社楽天損害保険株式会社Chubb損害保険株式会社ニューインディア保険株式会社

取扱生命保険会社(12社)

アフラックメットライフ生命保険株式会社オリックス生命保険株式会社東京海上日動あんしん生命保険株式会社三井住友海上あいおい生命保険株式会社SONPOひまわり生命保険株式会社FWD富士生命株式会社エヌエヌ生命保険株式会社アクサ生命株式会社ソニー生命保険株式会社マニュライフ生命保険株式会社ニッセイ・ウェルス生命株式会社

かんたん住宅ローンシミュレーション

「年収」から計算する

年収、金利、返済期間などを入力すると、借入可能額を計算できます。

シミュレーション スタート

「毎月の返済額」から計算する

毎月の返済可能額、金利、返済期間などを入力すると、借入可能額が計算できます。

シミュレーション スタート

「借入希望額」から計算する

借入希望額、金利などを入力すると、毎月の返済額及び総返済額(元金+利息)が計算できます。

シミュレーション スタート

機構団信特約制度
特約料シミュレーション

借入金額、金利などを入力すると特約料総額及び毎年の特約料が計算できます。

シミュレーション スタート