個人事業主の住宅ローン審査はどう違う?

働き方改革によって業務委託契約が増えている!?

働き方改革は国が「労働時間の短縮と労働条件の改善」「雇用形態にかかわらない公正な待遇の確保」「多様な雇用形態の普及」「仕事と生活(育児、介護、治療)の両立」を目的として2019年4月にスタートさせた制度です。

働き手を守ってもらえる制度のため一見良いのですが、残業が少なくなり給与が減ったり、継続雇用してもらえずリストラにあうケースもあります。

そのため就業形態として「雇用される」のではなく、フリーランスとして「業務委託契約」を結び売上歩合で働く人も増えてきています。
この場合、会社員ではなく「個人事業主」となります。

業務委託契約とは?従業員と何が違う?

会社側は従業員として雇用すると社会保険(健康保険、年金、雇用保険、労災保険)として給与の2割程の経費が発生します。また、仕事が無い時でも給与を払わなければいけませんので人件費が負担となります。それを業務委託契約にすると仕事をした分だけ報酬を支払えばいいので、通常より高額な報酬を支払うことになります。

一方、個人事業主として仕事を貰う側は給与の保証が無くなり、自分の才覚で仕事の請負先を見つけて行かなくてはなりません。また、社会保険(健康保険、厚生年金)と比べてメリットが少ない国民健康保険国民年金に切替となり、雇用保険や労災保険も適用外となります。

個人事業主としてすべき事は?

働き方を「個人事業主」にすると決めた場合は、開業時から1ヶ月以内に最寄りの税務署に開業届を提出しなければなりません。そして毎年自分で確定申告をします。今は、市販の会計ソフトで自分のパソコン用で青色申告をして損益計算書や貸借対照表も作成でき、そのままe-Tax(電子申告)で申告を済ませることが可能です。

個人事業主と住宅ローン

住宅ローンを借りる際、会社員と個人事業主を比較した場合、同じ収入があったとしても個人事業主の方が圧倒的に不利になります。

住宅ローンを貸す側から見たとき、会社員の収入は源泉徴収票の給与の額で判定します。一方、個人事業主は「収入」から必要経費を差し引いた「所得」の額で判定されます。仮に事業収入が2000万円あっても経費が1600万円あれば判定される「所得」は400万円となります。節税のためによかれと思って対策を取っていると住宅ローンが組めない状況に陥るかもしれません。

更に、ほとんどの金融機関では最低でも事業開始から3年経っていないと住宅ローンが組めません。3年分の決算書と確定申告書を提出した上での「所得」金額における住宅ローンの返済負担率での判断となりますので、結構なハードルとなります。

会社員と個人事業主の審査基準
  • 会社員・・・源泉徴収票の給与額
  • 個人事業主・・・収入から経費を引いた所得の額

「フラット35」における個人事業主の審査

住宅金融支援機構提携の「フラット35」では、自営業者の方の審査基準が他の民間金融機関と異なっています。

審査をするのが1年間の「所得」についてとなっています。事業収入から必要経費を引いた「所得」についての定義は他の金融機関と同じですが、判定する期間が直近の1年間のみですので開業間もない場合や、業績が急に伸びた場合などは「フラット35」が借りやすいと言えます。

また審査を受ける際、他の金融機関では3年分の決算書の提出を求められますが、フラット35では決算書は不要となっていますので、その点も申し込みがし易いと言えます。

ただし、確定申告書の写しと税務署が発行する納税証明書の提出は必要ですので、税金や健康保険料などの支払いができていないと審査が通りません。

自営業者が行うべき住宅ローン借入の対策

自営業者が行うべき住宅ローン借入の対策
住宅ローンを借りる際、自営業者は会社員と比べて不利である事がお分かり頂けたと思います。
自営業者が住宅ローンに通りやすくなるために取れる対策としては次のようになります。

自営業者が住宅ローン審査を通るための対策
  1. 勤めている会社がある場合は独立する前に住宅ローンを借りる
  2. 住宅ローンを借りる前の3か年は節税を程々にして「所得」を多くする
  3. なるべく頭金を多く貯めておく
  4. 税金の未納を無くする
  5. 審査のゆるい「フラット35」を利用する

まとめ

働き方改革の影響で今まで支払われていた残業代が減ったり、または、転職を余儀なくされるケースが今後増えていきます。
これから住宅ローンを申し込もうと考えている場合は上記に気を付けて対策を練る必要があります。

今回は個人事業主の場合を例に挙げて解説しましたが、例えば法人を立ち上げて役員給与をもらう形にしたらどうか等、より戦略が必要な場合もあります。A.B.I(株)が運営する「フラット35相談センター」にお問い合わせ頂きますと、住宅ローンに関する相談、審査、融資に至るまでのサポートを行います。

住宅ローンの有利な借り方が知りたい場合、転職や年収の条件で審査が通らなかった場合、自営業者のため審査が通らなかった場合など、解決策をコンサルティングさせて頂きます。

住宅ローンのご相談は、A.B.I(株)が運営しているサイト
「フラット35相談センター」までお気軽にお問い合わせ下さい!

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借入期間 融資率 Aタイプ
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フラット35相談センターは、フラット35取扱金融機関の代理店として、フラット35に関するご相談、お問い合わせを随時無料で受付けております。

フラット35の事前審査受付件数の実績は351件。(2020年1月末過去1か年)
経験豊富なフラット35の専門スタッフが、お客さまに丁寧にご説明いたします。 是非、お気軽にお問合わせください。ご相談料は無料です。

お電話の受付は平日9:00~17:00のみとなります
local_phone0120-921-040
土日祝祭日・年末年始は受付しておりません

よくあるご相談例

  • 住宅取得に関する資金計画のたて方について。
  • 現在の家賃と収入をベースにいくらまで住宅ローンが借りられるか。
  • 団信に入れないが、フラット35の住宅ローンは組めるか。
  • 商売を始めて間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 転職間もないが、住宅ローンは組めるか。
  • 親のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 子のために家を建てたいが、住宅ローンは組めるか。
  • 別荘を買いたいが、住宅ローンは組めるか。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、断られた。
  • フラット35以外の住宅ローンを申し込んだが、希望融資額と実際の融資額に開きがある。フラット35の場合の融資額はいくら。

運営会社

A.B.I 株式会社(エービーアイ カブシキカイシャ)
設立2002年2月
本社東京都中央区築地1丁目2番1号
プライムメゾン銀座イースト1109
電話:03-3547-3297 Fax:03-3547-3299
本店営業部東京都中央区築地1丁目2番1号 プライムメゾン銀座イースト1109
電話:03-3547-3297 Fax:03-3547-3299
金融法人部東京都中央区築地2丁目7番12号 15山京ビル901
電話:03-6228-4701 Fax:03-6228-4522
仙台金融法人部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル4F
電話:022-290-5496 Fax:022-290-5483
仙台営業部宮城県仙台市青葉区錦町1丁目10番11号 勾当台上杉通りビル4F
電話:022-290-5482 Fax:022-290-5483
盛岡金融法人部岩手県盛岡市東仙北1丁目9番9号
電話:019-656-9700 Fax:019-656-9755
盛岡営業部岩手県盛岡市東仙北1丁目9番9号
電話:019-656-5026 Fax:019-656-5027
山形営業部山形県山形市寿町10番35号 
寿町コーポラス202
電話:023-615-6484 Fax:023-615-6485
甲府営業部山梨県中央市若宮29-1 ジョイフルプラザ2-E
電話:055-278-6650 Fax:055-278-6652
大阪営業部大阪市北区梅田1丁目11番4-1100 大阪駅前第4ビル11階
電話:06-6131-6476 Fax:06-6131-6199
従業員数20名

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