フラット35の審査内容
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運営する住宅ローン「フラット35」の審査には、事前審査と本審査があります。事前審査は購入する物件と借りる人の年収を源泉徴収票で確認して判定されます。日数的には1日～3日程で結果が出ます。
事前審査が通過すると本審査に移ります。本審査では収入（所得）を証明するため、源泉徴収票（確定申告書）に加え、住民税の課税証明書（税務署発行の納税証明書）などを取り付けて提出します。他にオートローンなどの借入がある場合は返済予定表の写しも添付します。購入物件についても売買契約書や請負契約書締結済であれば写しや図面等を提出します。本審査の結果が出るまでには1週間～3週間程を要します。
融資対象物件
フラット35は融資対象となる物件が決まっています。対象となるのは次の①から④までの全てに当てはまる物件です。
- 申込人または親族が入居するための住宅
- 建設費または購入価額が1億円以下の住宅
- 住宅の床面積が、一戸建ては70㎡以上、マンション等の共同住宅は30㎡以上
- 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
この4つを満たせば中古住宅でも問題ありません。
また、一部分を店舗や事務所として利用するような併用住宅の場合、床面積の1／2以上住宅部分があれば大丈夫です。
投資用の物件や、土地だけの購入、専用店舗・専用事務所などは融資対象外となりますし、耐震性が劣っていて住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しないような物件も対象外となります。
申込人の要件
フラット35の借入人の条件は次を全て満たすことが必要です。
- 申込時の年齢が満70歳未満*連帯債務者になる方がいる場合は、その方も満70歳未満であることが必要。
*親子リレー返済をする場合は満70歳以上でも大丈夫ですが、後継者の方は満70歳未満であることが必要。 - 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
- 総返済負担率（年収に占める全ての借入れ（フラット35を含む）の年間合計返済額の割合）が次の基準を満たしている方
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
*収入は連帯債務者1人の収入を合算することが可能です。
現在返済中のカードローンがある場合は？
返済中の借入があってそのままでは総返済負担率を越えてしまう場合でも、借入の契約（金銭消費貸借契約）前までにカードローンを完済するめどが立っている場合は、完済を前提として申込みを行うことが出来ます。
本審査の結果通知ではカードローンの完済等が融資の条件である旨記載されてきますので、金銭消費貸借契約前までに完済を行いましょう。
申込人の年収とは
給与収入のみの人は、勤務先が発行した源泉徴収票に記載された収入がそのまま審査の収入になります。
自営業や自由業の人は、収入ではなく「所得」が判定基準になります。
それ以外にも、公的年金（厚生年金、国民年金、企業年金、障害年金、遺族年金等）を受給している人は年間収入に含めることが出来ます。また、生命保険契約等の個人年金保険は終身年金に限り年収に含めることが出来ます。
転職した場合の年収計算
フラット35は転職して間もない場合でも、決まっている計算式に基づいて年収を算出します。転職扱いとなるのは次の場合です。
- 勤務先の変更（会社組織の変更等で給与体系に変更がない場合を除く）
- 給与所得者から事業所得者への変更、またはその逆
- 子会社等への転籍
- 個人事業主が法人成りする場合
- 雇用形態の変更（パートから正社員になる場合等）
転職時の年収計算は次のようにします。転職して6ヶ月経過（給与支給額144万円）、ボーナス1回支給（30万円）の場合は
- 1ヶ月あたりの収入金額を算出します144万円÷6ヶ月＝24万円
- 1ヶ月あたりの収入金額を12倍し、ボーナス支給額を加算します24万円×12ヶ月＋30万円＝ 年間収入318万円となります
自営業者の場合のタイミング
- 令和2年に自営業者として起業した場合令和2年度中は申込みできません。令和3年4月から申込みできます。
- 令和1年に自営業者として起業した場合申込み可能です。
つまり、フラット35は1回確定申告していれば申込みができます。
収入合算について
フラット35は、1名に限り収入を合算することができます。
収入合算できるのは次のすべての要件にあてはまる方です。
- 申込人の直系親族、配偶者もしくは婚約者または申込人と内縁関係にある人
- 連帯債務者になる人
収入合算できる金額
収入合算者の収入を全額合算可能です。
ただし、申込人よりも収入合算者の年齢が高い場合は借入年数が短くなる場合があります。
例えば、申込人：夫50歳・年収400万円、収入合算者：妻55歳・年収600万円の場合、
収入合算者（妻）の年収を全額合算する場合は、年収400万＋600万＝1000万円となります。
ただし、最長借入期間は規程の80歳―（妻55歳＋1歳）＝24年間となります。
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今回はフラット35の審査についてご説明しました。
お読みいただいたようにフラット35の審査は民間金融機関と異なります。
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