住宅ローンを選ぶ際の優先順位は、まず金利が安いこと。長い期間にわたって返済しなければならないのですから、金利が安く、返済額が少ないにこしたことはありません。しかし、変動金利の住宅ローンの場合は、今後どの程度金利が上昇するのか予想することはできません。仮に、利用する住宅ローンの金利が1％上昇してしまったら、返済月額がどの程度違ってくるか確認してみましょう。
合わせて、全期間固定金利のフラット35の場合と比較してみます。
最も大事なことは、変動金利・固定金利の、どっちが得だったか損だったかは、ローンを完済した個々人でないと判断ができないということです。選択はローン借入開始前にしかできません。将来に慌てることがないように、慎重に選択しましょう。
（変動金利）5年後１％アップした場合の返済額
変動金利のローンの場合、市場金利の上下がすぐさま毎月の返済に直結する訳ではありません。すでにローンを借りている場合は、一般的に下記のルールが設けられています。これから借りようとしている方も、事前にどのようなルールになっているか確認してから申込するようにしましょう。
（変動金利）5年ルール
変動金利型の場合、金利の見直しは6か月ごとに見直され、返済月額の金利部分の割合が変更していきます。
５年ルールとは、適用金利部分が月々変動したとしても、現在返済しているローンの返済額自体は５年間変化させないという決まりです。
（変動金利）125％ルール
125％ルールとは、５年ルールにそった返済月額の見直しの際、前回の返済額から25％以上増加する状況だったとしても、返済月額の急変を避けるために最高で1.25倍までしか増やさないという決まりです。金融機関行によっては、5年ルールは適用するが、125％ルールは適用しないということもあります。
5年後１％上昇した場合の返済額の違い
当初借入額3,000万円・年利0.5%・35年払いの場合、当初の返済月額は77,875円。
変動金利型の場合、5年の間に6か月ごとの金利の見直しがあるので単純計算はできませんが、仮に当初5年間変動が無く、6年目に適用金利が１％上昇した場合、下記の額が目安になります。
- 返済月額は14,438円(年間173,256円)、1.15倍アップ
変動金利 V.S. 固定金利 どっちがお得？
- 仮に変動金利の住宅ローンが6か月ごと見直されつつ、実際の返済額が5年ごとに変更になるとして、年利0.5％ずつアップしていった場合と、全期間固定金利のフラット35で、当初10年間、年利１％の金利優遇となった場合の比較は下記の通りです。
- 変動金利の場合はあくまでも未確定のものですが、フラット35の固定金利は当初契約条件通りに完済まで進んでいきます。
現実の変動金利適用は6か月ごと段階的に見直しが行われるため、上記計算は1年目の金利と6年目の金利の平均が5年間続く、6年目の金利と11年目の金利の平均が5年間続くという形で計算しています。
借入元金残高が多い借入当初の優遇金利は効果絶大
- 住宅ローンのリスクを考える場合に、わかりやすく10年後までを想定した場合、家計収支はある程度予定し計算できますが、金利状況だけは正確に予想することはできません。
- 当然ですが、返済方法を問わず借入の元金残高は借入当初が多く、そのため、優遇金利を利用できるタイミングは、元金の多い返済初期の方が効果は大きくなります。
- 繰り上げ返済の金利削減効果も借入の初期の方が効果は大きくなります。
- フラット35で、仮に当初10年間の金利優遇を利用できる場合、元金残高の多い時期に金利削減効果が得られ、それ以降も当初契約通りに金利は固定されているため、支払額が予定を超えることはありません。
将来の計画から金利タイプを選びましょう
- 借入当初の比較では、変動金利型は貸し手側が借り手側にリスクを転嫁することができるので低めの金利設定となりますが、将来的に返済額が増える可能性があり、安易な選択は禁物です。金利が１％上昇した場合どうするかなどの想定をしておきましょう。
- 金利タイプを選ぶ際には、子供の就学等の教育費等、ライフイベントごとにどれだけの支出となるか見通しを立てながら、それぞれの家庭事情に合ったタイプを選びましょう。
フラット３５相談センターでは、これから住宅ローンを利用し、マイホームを取得される方へ、ベストなプランをご提案致しております。事前審査から融資実行まで一貫してお客様の事情に応じた対応が可能です。下記「お問い合わせフォーム」「無料お電話」からお気軽にご連絡いただきますよう、お待ち致しております。
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