祖父(母)名義の家を孫が買い取って【フラット35】を組むこと自体は可能ですが、注意すべきポイントがいくつかあります。
祖父(母)の家を孫が買い取りたい～主な相談事例
1. 相続のトラブルを回避したい
• 孫が第三者的立場で買い取ることで、公平な相続としたい
• 売却代金を相続人に現金で分配することで遺産分割をスムーズにしたい
2. 実家を残したい・維持したい
• 空き家化を防ぎたい・思い入れのある家を守りたい
• 将来地元に戻る予定がある
3. 税負担を軽減したい（安易な税金回避対策は要注意！）
• 生前贈与より「売買」の方が税負担を抑えやすい？
• 市場価格に近い金額で売買すれば相続税がかからない？
4. 祖父(母)の生活資金を確保してあげたい
• 祖父(母)へ老後資金としてまとまった現金を渡したい
• 家族内売買で安心させたい
5. ローンを組めるのが孫しかいない
• 親が住宅ローンを組めない事情がある
• 現実的な選択として、孫は若く審査に通りやすいので
6. 相続人が遠方・高齢で管理困難なので
• 近くに住む孫が買い取って管理する方が合理的
7. 家族関係の事情
• 祖父(母)に孫に家を託したい強い希望がある
• 祖父(母)と親の関係が悪いなど、感情的な理由がある
祖父(母)名義の家を買い取ること自体は可能
不動産の売買は「祖父(母)から孫」という親族間でも問題なく成立します。
ただし、住宅ローンを組む場合、一般的な金融機関はそもそも「親族間売買」を取り扱わないか、申込を受け付けるとしても慎重に扱うため、通常の売買より審査が厳しくなります。
フラット35相談センターは不動産売買から【フラット35】の相談・申込・融資実行まで一貫した対応が可能です。まずは下記フォームからご相談下さい
一般的に「親族間売買」住宅ローンの審査が厳しくなる理由
• 売買価格が適正か判断しにくい
• 実質的な贈与とみなされる可能性がある
• 担保評価が市場価格とかけ離れている可能性がある
• 住宅購入資金が別用途に利用される可能性がある
税金面の注意点（贈与扱いになる可能性）
• 親族間で不動産を移転する場合、売買価格が相場より安い場合、差額が「贈与」とみなされる可能性があります。
• 贈与とみなされないために！売買価格設定の方法
・不動産鑑定士が評価した価格で売買する（鑑定の費用がかかります）
・［例］土地については路線価で評価する
・［例］建物については建築費（取得費）に法定減価償却を掛けて評価する
・不動産会社に、売買物件として客観的な評価をお願いする（おすすめ）
などの方法があります。
親族間売買で【フラット35】を利用する場合の主な条件
一般的に、以下が確認できることが必要になります
• 売主（祖父(母)）が売却意思を明確に示すこと
• 売買価格は「適正価格（時価）」であること
• 担保評価が十分であること（土地の客観的評価・建物の築年数等）
＜対象外となるケース＞
申込人が申込前に購入物件に既に入居している場合で、次の①または②に該当するときは、ご融資の対象になりません。
① 融資対象住宅に売主及び買主が同居しているとき（現入居者間の売買）。
② 融資対象住宅に売主は居住していないが、申込人が売主から使用貸借しているとき。
〚重要〛中古住宅として必要となる書面
① 「売買契約書」
売買物件の明細、売買金額や所有権の引渡条件などを記載します。住宅ローンを組むにあたっても融資率の計算等の根拠となります。
②「重要事項説明書」
物件に関する重要事項の説明は宅地建物取引法によって宅地建物取引士が行うことが定められています。住宅ローンを組むにあたっては、物件の詳細について確認するための必須書面となります。
③「適合証明書」
【フラット35】を利用する際に、物件が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしていることを証明する書面です。
フラット35相談センターでは上記①②③の必須書面のご手配他、フラット35の事前審査・本申込・融資実行まで一貫した対応が可能です。下記フォームからお問い合わせ下さい。
親子リレーローンも利用可能
• ［親子リレーローン］～ 祖父(母)名義の家を中古住宅として親が買い、その代金を親と孫（自分）で親子リレーローンとして【フラット35】を利用することも可能です。
• ［親入居型］～ 祖父(母)名義の家を中古住宅として孫（自分）が【フラット35】を利用して買い、住むのは親。孫（自分）は同居不要。
• ［子入居型］～ 祖父(母)名義の家を中古住宅として親が【フラット35】を利用して買い、住むのは孫（自分）親。親は同居不要。
