住宅ローンの返済は、長期にわたって途切れることなく行ってゆく義務があります。しかし、人生の途上では想定外のことも起こる可能性があります。そうした時には、現在・未来のライフスタイルに合わせて、資産・負債の見直しも必要になります。決してマイナスにとらえるのでは無く、より良い暮らし方をするためにどうするべきか、プラス思考で乗り越えていきましょう。「早めの対応」が鍵となります。
フラット35の返済に困ったら
フラット35（住宅金融支援機構）では、融資のご返済でお困りのお客さまに、返済方法の変更メニューを用意しています。
- 月々の返済でお困りになったときは：（フラット35サイトに遷移します）
この対応は、毎月の返済額を少なくすることにより返済の負担は軽減されますが、返済期間を延長することにより利息負担額が増加し、その結果、総返済額は増加します。
こうした期間が長引けば長引くほど、住宅の資産価値が劣化する反面、未払金が膨らむという悪循環になりがちです。
一方で、返済を継続せず、住宅を売却することによって、ローンの縮減を図るという選択もあります。
- 融資物件の任意売却：（フラット35サイトに遷移します）
いずれにしても返済が困難になりそうな場合は、早めの対応が肝心で、状況が悪化してしまうと対応できる選択肢は限られてしまうか、本人の手から離れてしまうことになってしまいます。
早いうちにできることのひとつに現在の住宅を売却して「住み替える」方法があります。その際の方法として現在の住居を「任意売買」するということが、強力な選択肢となります。
返済が遅れると
住宅ローンの支払いが1～2回遅れても、特に法的な督促が来るわけではありませんが、遅延損害金は年14％等、結構な負担となります。
その後、延滞が重なってくると、「督促状」が届きます。さらに放置すると「期限の利益喪失」に関する通知が届き、この段階になると返済は今までのような毎月分割ではなく、一括して残債全額の返済を求められます。一括返済に応じない場合は、裁判所に不動産の「競売」を申し立てられ、債権の回収が行われます。
この間、話し合い次第では、不動産会社を通じて住宅を「任意売却」することもできます。
住宅ローンに限らず、各種の返済が滞ると、クレジット会社等への影響も出て、資金のやりくりの面で悪循環がさらに重なってしまいます。遅れがでる前に、できることを確実に行いましょう。
「競売」と「任意売却」
返済ができない場合、という場面で目にする用語ですが、それぞれ全く違うもので、不動産を売る市場が全くことなります。
競売の場合
競売は裁判所の下で行われ、基本的には不動産会社が入札を行う、いわゆるオークション形式です。他の人の入札額を見てさらに高くするようなことはできないので、値段が釣りあがっていくようなことはありません。参加者は転売目的の不動産業者が中心なので参加者は限られます。
一般的に競売は一般の不動産市場の7割程度での金額の販売になると言われ、その理由は、任意売却の場合との市場の違いによるものです。
任意売却の場合
任意売却は通常の不動産市場で取引が行われます。不動産業者と専任媒介契約を結び、販売してもらいますが、物件を探している買い手は数多くおり、高めに売却できる可能性があります。
基本は任意売却
返済が滞った時、対応をあきらめて放置してしまうと、上記の競売ということになってしまいます。ただし競売と任意売却では、受けるダメージが大きく異なります。自分の意志で任意売却ができるうちは、まだ生活の再建もできますし、強制撤去もないので、住み替えるための選択肢は多々残されます。基本的に任意売却の方が条件がいいので、なんとか競売を避け、任意売却の方向で進める努力をしましょう。
任意売却を行えるかどうかの大きなポイントは、やはり早めに手が打てるかどうか。あきらめる前にすぐに対応しましょう。
返済が遅れても、いきなり競売になるということはありません。段階を踏んで対応が進んでいきます。最終的に競売となってしまう前に、いかに任意売却で有利に売却するかがポイントです。相談も早めに行いましょう。
＊競売の通知が来ても、入札開始の前日までに売却が完了していれば、回避できます。
費用控除
一般的に、不動産を売買するにあたっては、発生する諸費用について、応分の現金を用意しなければなりませんが、交渉によってはその費用を売却額から先に控除しておいて、手持ち資金がなくても売却できる状態にしてくれる対応の仕方があります。
（諸費用の例：仲介手数料・印紙代・登記費用・滞納している税金・引っ越し代・マンション管理費、修繕積立金など）
※基本的には費用控除分は残債に加える形となります。
売却後の残債
競売であれ任意売買であれ、住宅を売ってしまえばそれで終わりではなく、売却した資金でローンを返済しきれなかった場合、残ったローン部分は支払う義務が残ります。現実的に月々支払える額を交渉し、返済してゆくことになります。残債額を残さないためにも、任意売買で高く処分する努力をしましょう。
