住宅ローン借り換えのポイント

借換えの動機

住宅ローンの借換えは、現在のローンよりも低い金利に変更して返済額を少なくするために行います。

現在、金利はかつてないほどの低金利となっており、現在借入している住宅ローンを借換えすることで返済額を抑えられる可能性が高くなっております。

また、変動金利で借りているローンを将来の安心のために固定金利のローンに借り換えることも、この低金利下では十分動機となります。

全期間固定ローン「フラット35」に関して、2017年9月以前は団信保険がローン金利に含まれておらず、年に1回別途保険料を支払う仕組みでした。2017年10月以降申込み分からは金利に団信保険料が含まれる仕組みに変更になりましたので、2017年9月以前のフラット35を現制度に借換えする事で、負担が軽減される場合もあります。

借り換えをして有利になる条件

借換えをする場合には、事務手数料や登記料、印紙代、保証料などの費用がかかりますので、それらの費用を上回るメリットが無ければ意味がありません。

概ね、住宅ローンの残債が1000万円以上、返済期間残10年以上、借換え前後の金利差1%以上あれば借換えをする利点があると言われております。

【借換えを行った方が良いケース】
残債1000万円、返済期間残10年、固定金利2%のローン返済額は月々92,013円で総返済額は11,041,557円【A】となります。
この1000万円のローンを返済期間10年、固定金利1%のローンに借換えた場合、返済額は月々87,604円で、総返済額は10,512,432円【B】となります。

【A】-【B】=約53万円ですので、借換えに伴う諸費用がこれ以下で収まるのであれば借換えを行った方が良いと言えます。

残債や残期間、金利差がこの事例以上ある場合には、よりメリットを享受することができます。

また、住宅ローンを組む際に一括で保証料を支払っている場合には、残期間分の保証料が返還されます。ただし返還される保証料は残り期間に応じた月割ではない為、思ったよりも少ない額となるかもしれないのでご注意を。

借換えをする際の注意点①

借換えをする時の年収や勤務年数の審査がありますので、年収が下がった場合や転職して間もない場合には審査が通らない可能性もあります。

団信保険の審査もありますので、持病があることで借換えの住宅ローン審査が通過しない場合もあります。

借換えた後の返済期間は、原則、借換え前の返済残期間以内となります。例えば返済期間があと20年であれば借換え後も20年以内となります。

金融機関によっては、既存の住宅ローンの過去1年間の返済履歴を確認して、1度でも延滞があれば審査が通過しない場合もあります。

また、教育ローンマイカーローンなどの他の借入が多い場合にも審査の妨げになりますので注意が必要です。

借換えをする際の注意点②

新規で住宅ローンの申込みをする場合は、ハウスメーカーの営業マン等が一緒に行動してくれていますので特段困ることはありません。

しかしながら、借換えとなりますと基本的には自分一人で行動を起こさなければなりません。

まず金融機関の選定につきまして、一番目につくのは金利です。全期間固定金利よりは10年固定金利の方が、10年固定金利よりは変動金利の方が金利は低くなります。それぞれの制度の特徴を知っておく必要があります。

また、固定期間終了後の金利はいくらになるのか、融資に係る事務手数料はいくらか、保証料は一括払いか分割払いか、等の総額で比較する必要があります。

さらに、借入先の銀行に審査を申し込むのと同時に、現在借りている銀行に完済手続きを申し込む必要があります。そして融資の実行日と現在借りている銀行への完済日を同日に設定して、司法書士に登記を依頼します。

借換えに必要な書類

借換え手続きに必要な書類は大きく分けて次の3つです。

  • 現在のローンに関するもの
  • 返済予定表、返済状況を確認できる通帳、住宅ローンの借入以外がある場合はその返済予定表 など。

  • 収入に関するもの
  • 源泉徴収票、住民税課税証明書、確定申告書 など。

  • 物件に関するもの
  • 売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書、建物図面、検査済証、建築確認申請書 など。

まとめ

先にも述べましたが、新規で住宅ローンを契約する場合には不動産業者やハウスメーカーの営業マンが業務を代行してくれますので、それほど困ることはありません。

借換えの場合は、基本的には自分で金融機関を選択し、制度を理解して、金額を比較しなければなりません。

また、融資実行日と抵当権抹消、設定の日にちを同日に設定して、金融機関、司法書士と調整していく必要があります。

業務を確実に遂行するために、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンに精通した専門家の力を借りるのも一つの方法です。

最後に住宅金融支援機構のホームページに、借換えした場合の毎月返済額・総返済額が自分で簡単に算出できるシュミレーション機能がありますので試算をおすすめします。