住宅ローン申込みの流れ

事前審査

住宅ローンを組んで物件を購入する場合、建物の情報を入手すると同時に住宅ローンの審査を同時に進めます。
物件のめどがついたならまず金融機関に「事前審査」の申込みをします。事前審査は本審査に通るかどうか、あらかじめ受ける簡単な審査です。

事前審査は申込書、本人確認資料、収入に関する資料、物件の確認資料があれば審査をしてくれます。この段階での収入に関する資料は会社員であれば源泉徴収票があれば大丈夫ですし、個人事業主であれば確定申告書となります。事前審査は早ければ1日、遅くとも1週間以内には結果が判明します。

本審査

その後、重要事項説明を受けて不動産売買契約を結び、住宅ローンの「本審査」の申込みを行います。本審査は申込人の返済力に加え、申込人の生命保険(団信)加入の可否、物件の担保価値なども審査対象となるため時間がかかります。結果がでるまで大体1~3週間程要します。

本審査では本人確認の資料として住民票印鑑証明書が求められます。収入に関する資料は住民税課税証明書などの役所が発行する所得証明書も必要になります。

また、物件を確認する資料として不動産売買契約書、重要事項説明書などのコピー、登記簿謄本、公図、地積測量図、住宅地図、工事請負契約書、見積書、平面図、配置図などの書類が必要になります。
さらに、他にも借入がある場合には、その返済予定表のコピーが必要になります。

融資利用の特約

事前審査ではOKがでていたのに本審査はNGだった場合に備え、通常、不動産売買契約書には「融資利用の特約(ローン条項)」が盛り込まれています。

これは売買契約を結んだがローンが否決された場合に無条件で解除できる特約です。無条件で解除できるのには、速やかにローンの本審査を行い期限内に結果を得るなど条件がありますので確認が必要です。

団信保険の申込みに関して

民間金融機関では団信保険(生命保険)の加入が必須条件となっております。物件に関する情報はハウスメーカーや法務局が証明してくれますし、年収に関しては職場や市役所が発行する書類を基に、他の借入についても個人信用情報機関の登録情報を基に判断されます。

しかしながら団信保険の申込みに関しては自分が記入する健康状態の告知書によって判定されます。ここで過去の病歴について事実と異なることを記入すると告知義務違反になり、病気になったり死亡しても保険金が下りません。虚偽の記載をしていると告知義務違反と判断され、遺族に契約違反として一括返済を求められることもあります。

つなぎローン

長期間固定金利の住宅ローン「フラット35」を利用し注文住宅を建てる場合に必要になるのが「つなぎローン」です。フラット35は住宅完成後に専門機関が発行する適合証明書をもって融資を行います。そのため土地の決済金や住宅の着工金、中間金については一時的なローンで代替しなければなりません。それがつなぎローンの役目です。

フラット35の場合、住宅ローンの本審査に通ったらこのつなぎローンの金銭消費貸借契約を結びます。本審査で承認を得た借入額の範囲内で3回程度に分けて融資が行われ、最終金の融資時に手数料と利息が精算されます。

金銭消費貸借契約

本審査が通ったら金銭消費貸借契約を結び、その数日後に融資が実行になります。前述のフラット35でつなぎローンを組んでいた場合は、融資金からつなぎローンの精算が行われ残額が振り込まれます。

金銭消費貸借契約とは、融資を受けた金額を一度に消費して、その後、毎月金融機関に決まった額を返済することです。

住宅ローンは他の借入と比べて低い金利設定になっていますので、住宅ローンという名目で受けた融資は居住用住宅にしか利用できません。もし仮に居住用住宅以外の目的に融資金を使用していることが判明すると契約違反になり一括返済を求められることもあります。

抵当権設定

住宅ローンが融資が実行になった同日に、抵当権の設定登記も行われます。これは住宅ローンを融資している金融機関が、申込人が返済不能に陥った場合に物件を競売に出す事ができる権利です。

債務者の(連帯債務者、担保提供者がいればその方も)印鑑証明書、住民票を揃え、司法書士に登記をしてもらいます。物件が火災等により焼失してしまうと、金融機関側から見ると担保が消滅したことになるため融資金の一括返済を求められる場合があります。そのため火災保険に加入が必須になります。

住宅ローン申込みの流れと留意事項まとめ

住宅ローンを組む場合このように膨大な書類や手続きが必要になりますので、ハウスメーカーや不動産業者の担当者と入念に打ち合わせをする必要があります。

購入した物件は担保価値を保つような使用が求められます。また、火災保険の加入期間が最高10年間ですので住宅ローンが完済するまでは保険を切らすことがないように更新する必要があります。